Can продажбата на недвижими имоти без посредници?За да отговорим на този въпрос, ние трябва да разберем причините, поради които собствениците на имоти се насочват към него.Чрез прибягва до услугите на агенциите, много хора погрешно вярват, че той носи пълната отговорност за апартамента купени с него.Тази причина се прибягва до посреднически услуги няма смисъл.В съответствие със закона на договора за продажба, купувачът и продавачът влиза в, и на Бюрото на недвижими имоти - медиатор.Той не поема никаква отговорност и задължения.Това със сигурност не е посочен в договора за услуги между клиента и агенцията.В най-добрия, той може да представлява интересите на продавача в производството.
Много хора използват услугите на посредници, за да се избегнат непредвидени ситуации или измами.Знаейки как да продаде апартамент на собствените си, а именно всички заплахи и трикове на всеки етап от сделката, вие може най-добре да се защитят и да се направи без помощта на агенцията.
Realtor върши тежката работа, толкова високи професионални хонорари.Но голям процент от хората, желаещи да направят усилие да се спестят пари, все още използва услугите на посредници.Една от причините - те не знаят как да се продаде апартамента без недвижимост.Проверете всички стъпки в процеса на закупуване на апартамент, можете спокойно да се направи без посредничеството.
Първи стъпки: как да се оценят, да продаде апартамента и да осигури гледане
Как да продаде апартамент на собствената си, и от къде да започна?Преди е необходимо сделката да мине през първите три стъпки за продажбата на всеки недвижим имот:
- На първо място, трябва да зададете правилно цената на апартамента.Трябва да проучвате подобни оферти на имота.С помощта на рекламни вестници, интернет, за да намерите най-обяви за продажба на апартаменти в същия район на града с приблизително сходни параметри: състояние, площ, местоположение и други.Можете да се обадя на няколко подобни възможности и да се изяснят още всички подробности и да разберете колко дълго апартамент за продажба.Оформяне на цената, трябва да се отбележи, че купувачът може да се пазарят.Обикновено отдадат на търг до 5% от желаната цена.
- създадена приблизителната цена на апартамента, той трябва да привлече вниманието на все по-голям брой потенциални клиенти.Необходимо е да се пусне обява в популярен рекламни публикации, безплатни вестници, го постави на уеб страниците и да поставите на специални табла с информация.Реклама трябва да съдържа кратко цялата информация за апартамента и телефона, за да се свържете.За потенциалните купувачи не поставят денонощно, можете да посочите определено време да провеждате разговори.Обявяване да се актуализира възможно най-често.
- всички продавачи, и особено жените, които се интересуват от това как да се продават на самия апартамент, полезни съвети на този етап.За да посетите клиентите трябва да бъдат лекувани с повишено внимание:
- назначи среща през деня, най-доброто от деня;
- да е желателно по време на срещата, заедно с някой познат;
- премахнете ценности и пари от видни места;
- никога не показват оригиналните документи по сделката, само фотокопия.
Първи депозит
Няма нужда да бързаме да премахнете реклами, изведнъж един мъж променя решението си, и продавачът ще загуби един потенциален клиент.Договаряне на цената, е необходимо да предложи на купувача предплащане.Тези, които са ангажирани в собствената си сделка и се учи как да продаде апартамента без недвижимост, което трябва да знаете - законно това време могат да бъдат организирани по различни начини: напишете предварително споразумение (разписка за авансово плащане) или да се направи предварително споразумение на аванса.За удобство и сигурност в договора за покупко-продажба е необходимо да се направи пълно описание на обекта се продават и условията на аванса.След това, в случай на неуспех на операцията ще се изисква от купувача да възстанови дори и наказания.
Как е на договора за продажба?
A важна стъпка в този процес - това е правилно да се направи договор за продажба, който трябва да бъде готов в рамките на 2-3 дни преди определения час на сделката.Изберете формата на документ: нотариална заверка или просто писмено (ППФ).И двата вида дизайн имат равен правна сила.Въпреки това, тези, които се учат как да се продават свой собствен апартамент в ипотеката, трябва да знаете, че в този случай под формата на договора по силата на закона трябва да бъде изпълнена само от нотариус.Изготвяне на договор
PPF - по-икономичен и струва около $ 50-70.Ако нотариална форма на нотариален документ също така взема допълнителен процент от продажбата.Разбира се, цената на този тип дизайн ще струва значително по-скъпо, така че без да е необходимо за това не е необходимо да се избере формата на нотариалния договор и прекарат допълнителни пари.
PPF-договор може да се създаде или да потърси помощта на адвокат.Във всеки случай, трябва внимателно да проучи договора за продажба на недвижими имоти и да проверява внимателно всяка своя точка:
- всеки, който продава (наименование и паспортни данни);
- адрес и пълно съответствие с основните параметри, предписани в анкетите договорните ОТИ - е номер 11А и F номер 22А;
- условия за продажба, цената на апартамента и форми на населените места;
- правилно е описано в документите за поръчката на заглавието;
- време на освобождаването на апартамента и екстракти от предписаните й лица, обикновено в продължение на 14 дни.
Регистрация на договор за продажба
най-удобен и сигурен начин за взаимното уреждане - кутия депозит.Препоръчително е да го отворите в безопасна банка, разположена в неутрална територия.Депозит кутия е гаранция, че продавачът ще получи парите веднага след регистрацията на всички необходими документи.
След парите са били вложени в банка на клетките, което трябва да премине регистрация в Федералната служба за държавна регистрация (FSGRKK) има сключен договор за покупко-продажба на недвижими имоти с подписите и такива документи:
- заглавието документ за продажба на апартамента (с договор за покупкаи продажба, удостоверение за наследници, както и всяко друго, което потвърждава правата на собственик);
- кадастралната паспортни апартаменти, получени от експертите ОТИ;
- копие на финансовата сметка (AKC) в оригинал или извлечение от регистъра на къща;
- оригиналния референтен номер 22А F (по желание) и 11А F номер (ако е необходимо), получил ОТИ;
- фотокопия на паспорти на всички страни по сделката;
- жени учат как да продаде апартамента си, вие трябва да знаете, че изисква съгласието на съпруга си, в апартамента, а за мъжете - съгласието на съпругата му;
- ако има деца, в някои случаи, е необходимо разрешение от опеката;
- когато общински апартамент, необходим отказ на съседите (ако те са собственици на другите стаи) или града (ако останалата част от помещението не се приватизира);
- други документи по преценка на служителя, отговарящ за регистрацията (раждане, смърт, и повече).
Ако регистраторът да приеме документа, това означава, че всичко е до емфие.Служителят ще даде разписка за приемане на документите и да организира времето, когато трябва да се вземат.Като правило, документи FSGRKK записва средно две седмици, а след това на купувача и продавача, издаден регистриран документ за продажба.И двете страни трябва да се провери внимателно получената договора за правописни грешки и грешки.Ако всичко е наред, продавача, купувачът трябва да получи ключа за сейфа.
Защо сертификат за трансфер?
освобождение апартамент е в съответствие с разпоредбите, предвидени в договора за продажба.Актът на трансфер - това е важен документ, съставен в момента на сделката във всякаква форма.Той описва подробно състоянието на апартамента.Понякога договора за продажба го заменя, но това е по-добре да се създаде отделна хартия.Можете, разбира се, да се постигне и устни споразумения, но е разумно да се защитават сами.Важното за продавачи, които се учат как да продадем апартамента, без недвижимост: все още не е подписал акт за прехвърляне за физическото състояние на имота съответства на продавача (наводнение, пожар, кражба), и плаща за комунални услуги.
В някои случаи данъкът се плаща?
Всички търговци се интересуват от въпроса за това дали да плати данъка за продаден апартамент.В законодателството има важни точки:
- ако едно лице е във владение на апартамент е 3 години или повече, когато са продадени собственикът е освободен от данък по реда на точка 17.1 от член 217 от Данъчния кодекс, но все пак трябва да се прилага нулева данъчна декларация;
- когато собственост корпуса на продавача за по-малко от 3 години, е в съответствие с параграф 1 на член 220 от Данъчния кодекс, е длъжна да плати 13% данък върху сумата на схемата за изчисляване, че собственикът избере по свое усмотрение.
две формули за изчисляване на данъка:
- Формула 1 : печалбите от продажбата на апартаменти да приспадат разходите за придобиването му;
- Формула 2 : върху сумата на продажбата на апартамента вземе 1 милион рубли.
тези, които се занимават с този въпрос ", независимо продаде апартамент," и не знае всички детайли на законодателството по-удобен, полезна информация:
- Ако апартаментът е закупен на цена от текущите продажби или по-високи, по-добре е да се използва първата формула изчисление, тъй като сумата отданък ще бъде отрицателен, и затова не е нужно да плащате нищо.Така например, собственикът е купил преди две години, на апартамент за 2 милиона рубли., И сега се продава за 1.8 милиона рубли., След това от 1,8 милиона рубли.- 2 милиона рубли.= -0.2 Милиона рубли.- Данъчни загуби не са платени.
- Когато апартаментът има почти нищо (по наследство, дарение), е разумно да се вземе втори до формулата за изчисление.
- Според параграф 1 от член 229 от Данъчния кодекс, за да подадете данъчна декларация на адреса на продавача е необходимо във всички случаи преди 30 април на годината, следваща годината, след продажбата.Изчислено не нулев данък трябва да бъде платена до 15 юли.
Продажба апартамент прокси
Ако няма достатъчно отнемащ време процес за продажба на жилища често изготвя пълномощно.Например, би било разумно решение в случая, когато множество собственици притежават един имот.Апартаменти за продажба в такъв случай се извършва, както следва: всички собственици правят това, за по-малко зает човек всички въпроси, свързани със сделката.Каквато и да е причината за изготвяне на пълномощно има един много важен момент: за да се избегнат проблеми и бездомност, е необходимо ясно да се определят правомощията на синдика.
много сериозно и зорко да се доближава до общото пълномощно.Тя дава възможност на управителя да изпълнява всички видове сделки с активите и се разпорежда с тях по своя преценка, например, да го продаде и да получите себе си пари.Общото пълномощно, издадено от нотариус само след щателна проверка на главницата по темата за това колко той е наясно с целите на подписването на такъв важен вид на документа.
Има случаи, когато купувачът иска да осигури и да изисква сключване на договор за продажба точки, за да потвърдите наемодателя сделка.Тогава продаде апартамента чрез пълномощник е възможно само след изявлението на главницата, написано от нотариус, за валидността на сделката за продажба.
Когато необходимостта от услугите на довереник вече не е актуален, пълномощното може да бъде оттеглено, дори преди датата на изтичане на неговата валидност.Данните за отмяна писмени до базата данни на информация на Нотариалната камара.
Продажба апартамент, където детето живее
Почти всяко семейство има деца.Ето защо, родителите на продавачи е много належащ въпрос: "И в този случай, как да продават един апартамент?"С детето трябва да се съобразяваме, и по никакъв начин не нарушава неговите интереси, или продажба на жилища ще бъде проблематично.Възможно гледане на настойничество.Процедура на продажбата е от два вида: детето е регистрирано в апартамента или притежава дял от имота.
Съгласно разпоредбите на чл.26, 28 на малолетните Гражданския кодекс и непълнолетните деца, само със съгласието на законните представители имат възможност да се направи строго определен набор от операции, включително тези, в които е включен имот.Продажба на къща, в която е регистрирано незначително, но не и на собственика, можем без разрешение на настойничеството.Изключения са деца, лишени от родителска грижа или под запрещение.В тази ситуация, а се изисква специално разрешение за попечителски услуги.Във всеки случай, преди продажбата на апартамента трябва да се намери ново място на пребиваване на детето, защото децата в заустване една пребиваване просто трябва да се регистрирате на друг.Това нови жилища трябва да бъдат еднакви или по-голяма площ и с подобни условия на живот.Ако правата на непълнолетния не са били нарушени нищо, няма проблеми с продажбата на апартаменти няма да бъде.
Ако детето - собственик на апартамента, то подходящата съгласието на настойничество и попечителство е необходимо.Това трябва да се грижи по-рано, преди продажбата на имота.Ние трябва да се хареса на организацията Гардиън е на мястото на регистрация на непълнолетно дете, и да разберете дали е възможна продажба на апартамента, в зависимост от конкретния случай.Ако сделката е предвидено от закона, тогава ще трябва да разберете кое време на резолюцията ще бъде готова за продажба, и да започне събирането на необходимите сертификати.След това, когато правите документ за продажба, продавача, без дете (ако е под 14 години), или с него (когато той е на повече от 14 години) идва на органите на попечителство и настойничество, за да попълните и подпишете заявлението.Вторият пазител (съпруг, дори и ако двойката се развежда) също трябва да присъстват, за да даде съгласие.След това, на определения ден, можете да получите готов разтвор.
изключителни случаи:
- Ако имате намерение да се преместят заради преместите на друго място, сделката е разрешено лишаване от организацията, и сумата, получена за Апартаментът се превежда по банковата сметка на непълнолетен.Родителите са дадени 3 месеца от датата на продажба за закупуване на нови жилища и изпълнение на подобен дял в собствеността на детето.В противен случай, настойничеството си запазваме правото да се откаже от договора за покупко-продажба.
- Когато преместите на постоянно пребиваване извън страната, трябва да представи списък на организацията на определени документи от OVIR Гардиън му.
- Ако се изгради нов дом, за да се получи съгласието на настойничество тя трябва да е в последните етапи на строителството.Minor временно се нуждаят от място, където да се регистрирате (приятели, роднини).При подаване на заявление за разрешение за настойничество организации донесе договор с фирмата инвеститор, който отразява дела на детето.
опция за продажба на приватизираните апартаменти
лесният вариант приватизирани продажбите на жилища - да го продаде изцяло на един купувач, а печалбата разделени в зависимост от съотношението на всеки.Възможно е също така, че един от собствениците купува всички останали дялове от други собственици.Това е проста, и схемата на стандартния сделката.Но често се случва, е, че един от собствениците отказват от продажбата.Как да продаваме приватизирани апартамент в този случай?Всичко зависи от това колко имота е разделен.
Ако апартаментът е разделен на части от метъра, първо трябва да напише нотариално обяви за продажба, като посочва желания размер и стойността на продажната му район, и да го изпратите по пощата с обратна разписка на останалата част от собствениците.В съответствие с чл.250 от Гражданския процесуален кодекс, те имат предимство пред други купувачи.Ако в рамките на 30 дни другите собственици не са отговорили на съгласие или отказ за закупуване, а след това по чл.250 от Гражданския кодекс на Руската федерация може да упражни правото си да продаде своя дял в съвместното апартамента на всяко друго лице.
Когато апартаментът е разделена на проценти, а след това го продават без желанието да покой не е възможно, но можете да получите за своя дял от парите, доброволно или не, като се свържете съда.
Ако приватизираното корпуса има дял на малолетно дете, след което можете да продадем апартамента, които са получили разрешение за настойничество органи.
продажба дари апартамент
човек, който има сертификат за дарение, може да се разпорежда с имуществото, по свое усмотрение.Ако собственикът иска да продаде дари апартамент, в който той е едноличен собственик, се извършва продажбата на широката стандартната процедура.След получаване на парите за имота, продавачът трябва да плати данъка.
