¿Cómo vender un apartamento por su cuenta?Impuesto sobre la renta de la vivienda vendida.Venta de bienes raíces sin intermediarios

Puede la venta de bienes raíces sin intermediarios?Para responder a esta pregunta, tenemos que entender las razones por las que los dueños de propiedades que recurren a él.Al recurrir a los servicios de agencias, muchas personas creen erróneamente que toma toda la responsabilidad por el apartamento comprado con él.Esta razón recurrir a los servicios de mediación no tiene sentido.De acuerdo con la ley del contrato de compraventa el comprador y el vendedor entrar en, y la Oficina de bienes raíces - un mediador.No asume ninguna responsabilidad y la responsabilidad.Sin duda, se estipula en el contrato de servicio entre el cliente y la agencia.A lo sumo, puede representar los intereses del vendedor en el procedimiento.

Muchas personas utilizan los servicios de los intermediarios, para evitar situaciones imprevistas o estafas.Saber cómo vender un apartamento por su cuenta, a saber, todas las amenazas y los trucos en todas las etapas de la transacción, se puede proteger mejor a sí mismos y hacer sin la ayuda de la agencia.

Realtor está haciendo el trabajo duro, honorarios profesionales por lo alto.Sin embargo, un gran porcentaje de personas dispuestas a hacer un esfuerzo para ahorrar dinero, sigue utilizando los servicios de intermediarios.Una de las razones - no saben cómo vender el apartamento sin un agente inmobiliario.Revise todos los pasos en el proceso de compra de un apartamento, puede hacerlo de forma segura sin la mediación.

Primeros pasos: cómo evaluar, para vender el apartamento y organizar la visualización

Cómo vender un apartamento por su cuenta, y por dónde empezar?Antes de la operación es necesario pasar por los tres primeros pasos para la venta de los bienes inmuebles:

En primer lugar, es necesario configurar correctamente el precio de la vivienda.Usted debe explorar ofertas similares en la propiedad.Con la ayuda de los periódicos de publicidad, el Internet para encontrar los anuncios para la venta de apartamentos en la misma zona de la ciudad con aproximadamente parámetros similares: estado, área, ubicación y otros.Puede llamar a un par de opciones similares y aclarar más todos los detalles y averiguar cuánto tiempo apartamento en venta.Modelar el precio, hay que señalar que el comprador puede regatear.Por lo general, la subasta hasta 5% del precio deseado.
estableció el precio aproximado de la vivienda, se debe llamar la atención de un creciente número de compradores potenciales.Es necesario colocar un anuncio en una publicación de publicidad populares, periódicos gratuitos, lo puso en las páginas web y para pegar en las juntas especiales con la información.La publicidad debe contener una breve toda la información sobre el apartamento y el teléfono para ponerse en contacto.Para los compradores potenciales no llaman todo el día, se puede especificar un cierto tiempo para hacer llamadas.Anuncio que se actualiza tan a menudo como sea posible.
todos vendidos, y especialmente las mujeres, que están interesados en la forma de vender el apartamento en sí, consejos útiles en esta etapa.Para visitar los clientes deben ser tratados con precaución:

nombrar reunión durante el día, el mejor día de descanso;
deseable en la reunión junto con alguien familiar;
quitar objetos de valor y dinero de lugares prominentes;
nunca muestran los documentos originales a la transacción, sólo fotocopias.

Conseguir

depósito

No hay necesidad de apresurarse para evitar los anuncios, de repente un hombre cambia de opinión, y el vendedor perderá un cliente potencial.Ponerse de acuerdo sobre un precio, es necesario ofrecer al comprador el pago por adelantado.Los que se dedican a su propio acuerdo y aprende cómo vender el apartamento sin un agente de bienes raíces, lo que necesita saber - legalmente este tiempo se puede organizar de diferentes maneras: escribir un acuerdo por adelantado (recibo de pago por adelantado) o para hacer un acuerdo preliminar sobre el avance.Para mayor comodidad y seguridad en el contrato de compra y venta es necesario hacer una descripción completa del objeto y condiciones de la antelación vendido.Luego, en caso de fracaso de la operación se le requerirá al comprador para reembolsar incluso sanciones.

Cómo es el contrato de venta?

Un paso importante en este proceso - que es derecho de hacer un contrato de venta, que debería estar listo en 2-3 días antes de la hora prevista de la transacción.Seleccione la forma del documento: notarización o simples escrita (PPF).Ambos tipos de diseño tienen fuerza de ley de igualdad.Sin embargo, los que aprenden cómo vender su propio apartamento en la hipoteca, usted debe saber que en este caso la forma del contrato en virtud de la ley sólo debe ser ejecutado por un notario.La elaboración de un contrato

PPF - más económico y costará alrededor de $ 50-70.Si forma notarial del documento notarial también tiene un porcentaje adicional de la venta.Por supuesto, el costo de este tipo de diseño va a costar mucho más caro, por lo que sin la necesidad de que no es necesario elegir la forma del contrato notario y gastar el dinero extra.

PPF-contrato puede crear usted mismo o buscar la ayuda de un abogado.En cualquier caso, es necesario examinar cuidadosamente el contrato de venta de bienes raíces y revise cuidadosamente cada uno su punto:

cualquier persona que vende (nombre y pasaporte de datos);Dirección
y el pleno cumplimiento con los parámetros básicos prescritos en las consultas de contrato BTI - f número 11A y F número 22A;Condiciones
de venta, el precio de la vivienda y las formas de los asentamientos;
correctamente descrito en el pliego de título;Tiempo
de la liberación de los apartamentos y extractos de sus personas prescritos, por lo general durante 14 días.

El registro de un contrato de venta

forma más cómoda y segura a la solución mutua - una caja.Es aconsejable abrirlo en una caja fuerte del banco, que se encuentra en territorio neutral.Caja fuerte es una garantía de que el vendedor recibirá el dinero inmediatamente después del registro de todos los documentos necesarios.

Después de que el dinero se coloca en un banco de células, que necesita para aprobar la inscripción en el Servicio Federal de Registro de Estado (FSGRKK) tiene un contrato de venta de bienes raíces con las firmas y los documentos: título del documento

para vender el apartamento (acuerdo de compray la venta, certificado de la herencia, así como cualquier otra, lo que confirma los derechos del propietario);
apartamentos pasaporte catastrales obtenidos de los expertos BTI;Copia
de la cuenta financiera (AKC) en el original o un extracto del registro casa;
referencia original número 22A F (opcional) y el número 11A F (si es necesario), recibió la IAV;Fotocopias
de pasaportes de todas las partes en la transacción;Mujeres
estudian cómo vender el apartamento en sí, usted debe saber que requiere el consentimiento de su marido, en el apartamento, y para los hombres - el consentimiento de su esposa;
si hay niños, en algunos casos, es necesario el permiso de la tutela;
al apartamento comunal, necesita una negativa de los vecinos (si es que son los dueños de las otras habitaciones) o de la ciudad (si el resto de la habitación no se privatiza);
otros documentos a discreción del oficial a cargo de la inscripción (el nacimiento, la muerte, y más).

Si el registrador a aceptar el documento, significa que todo es hasta el tabaco.El oficial le dará un recibo a aceptar los documentos y organizar un momento en que usted necesita tomar.Como regla general, los documentos FSGRKK registró un promedio de dos semanas, entonces el comprador y el vendedor emitió un documento registrado en la venta.Ambas partes tienen que comprobar cuidadosamente el contrato resultante de erratas y errores.Si todo va bien, el vendedor, el comprador tiene que conseguir la llave de la caja de seguridad.

¿Por qué un certificado de transferencia?Apartamento

Liberación está en conformidad con las disposiciones establecidas en el contrato de compraventa.El acto de transferencia - es un importante documento elaborado en el momento de la transacción en cualquier forma.En él se detalla el estado de la vivienda.A veces, el contrato de venta de la reemplaza, pero es mejor para crear un documento separado.Puede, por supuesto, para lograr y acuerdos verbales, pero es razonable para protegerse.El punto importante para los vendedores que están aprendiendo cómo vender el apartamento sin un agente inmobiliario: aún no firmó la escritura de cesión de la condición física de la propiedad corresponde al vendedor (inundación, incendio, robo), y paga los servicios públicos.

En algunos casos, se paga el impuesto?

todos los proveedores interesados en la cuestión de si se debe pagar el impuesto de la vivienda vendida.En la legislación hay puntos importantes:

si una persona está en posesión de un apartamento tenía 3 años o más, cuando se vende el propietario estén exentos de impuestos en virtud del apartado 17.1 del artículo 217 del Código Tributario, pero aún deben solicitar una declaración de impuestos cero;
cuando la vivienda propiedad del vendedor por menos de 3 años, es de conformidad con el párrafo 1 del artículo 220 del Código Tributario, está obligado a pagar el impuesto de 13% sobre el importe de esquema de cálculo que el propietario decida a su discreción.

dos fórmulas para el cálculo del impuesto:

Fórmula 1 : beneficios de la venta de apartamentos para deducir el costo de su adquisición;
Fórmula 2 : sobre el importe de la venta de la vivienda lleve 1 millón de rublos.

aquellos que se ocupan de la cuestión "vender de forma independiente un apartamento," y no conoce todos los detalles de la legislación en la mano alguna información útil:

Si el apartamento fue comprado al precio de las ventas actuales o superiores, es mejor utilizar la primera fórmula de cálculo, ya que la suma deimpuesto será negativo, y por lo tanto no es necesario que pagar nada.Por ejemplo, el propietario compró hace dos años, un apartamento para 2 millones de rublos., Y ahora se vende por 1,8 millones de rublos., A continuación, en 1,8 millones de rublos.- 2 millones de rublos.= -0.2 Millones de rublos.- Las pérdidas fiscales no pagados.
Cuando el apartamento tiene casi nada (por herencia, donación), es razonable tomar un segundo para la fórmula de cálculo.
Según el párrafo 1 del artículo 229 del Código Fiscal de presentar una declaración de impuestos en el vendedor registrado es necesario en cualquier caso antes del 30 de abril del año siguiente al año de la venta.Calculado tributaria distinta de cero debe ser pagado antes del 15 de julio.

proxy de Venta apartamento

Si hay proceso que consume tiempo insuficiente para la venta de viviendas a menudo elaborar un poder notarial.Por ejemplo, sería una solución razonable en el caso en que varios propietarios poseen una propiedad.Pisos en venta en tal caso se lleva a cabo de la siguiente manera: todos los propietarios hacen sobre un hombre menos ocupado todos los asuntos relacionados con la transacción.Cualquiera sea la razón para la elaboración de un poder notarial tiene un punto muy importante: para evitar problemas y la falta de vivienda, es necesario definir claramente los poderes del fiduciario.

muy en serio y vigilante para acercarse al poder general.Permite al administrador para realizar todo tipo de transacciones con los bienes y disponer de ellos a su discreción, por ejemplo, para venderlo y conseguir dinero.Poder general emitida por un notario público sólo después de un control minucioso del principal sobre el tema de lo mucho que es consciente de la finalidad de la firma de un tipo tan importante documento.

Hay casos en que el comprador quiere asegurar y requiere entrar en un contrato de puntos de venta para confirmar que el propietario trato.Luego vender el apartamento por poder sólo es posible después de la declaración del principal, escrito por un notario, sobre la validez de la transacción de venta.

Cuando la necesidad de los servicios de un administrador ya no es actual, el poder puede ser revocado, incluso antes de la fecha de expiración de su validez.Los datos sobre la revocación escriben en la base de datos de información de la Cámara de Notarios.

Venta apartamento donde vive el niño

Casi cada familia tiene hijos.Por lo tanto, los padres de los vendedores es pregunta muy urgente: "Y en este caso, la forma de vender un apartamento?"Con el niño a tener en cuenta, y no de cualquier manera infringir sus intereses, o la venta de la vivienda será problemático.Están viendo la tutela.Procedimiento de la venta es de dos clases: el niño se ha registrado en el apartamento o es propietario de una parte de la propiedad.

virtud de lo dispuesto en el art.26, 28 de los menores del Código Civil y los hijos menores de edad con el consentimiento de los representantes legales tienen la oportunidad de hacer una serie estrictamente determinado de transacciones, incluyendo aquellos en los que la propiedad está involucrado.Vender una casa en la que se ha registrado un menor de edad, pero no el propietario, podemos sin el permiso de la tutela.Las excepciones son los niños privados del cuidado parental o bajo tutela.En esta situación, se requiere un permiso especial para privativas de servicios.En cualquier caso, antes de la venta de la vivienda es necesario encontrar un nuevo lugar de residencia del niño, porque los niños en el alta de un residencia sólo tiene que inscribirse en otro.Esta nueva vivienda debe ser igual o mayor área y con las condiciones de vida similares.Si los derechos del menor no se violaron nada, no hay problemas con la venta de apartamentos no serán.

Si el niño - es necesario el dueño del apartamento, entonces el consentimiento adecuado de la tutela y custodia.Esto debe hacerse cargo de antemano, antes de la venta de la propiedad.Debemos apelar a la organización del Guardián en el lugar de la inscripción del menor y averiguar si es posible la venta de la vivienda, según el caso particular.Si la transacción proporcionada por la ley, entonces usted necesita para saber a qué hora de la resolución estará lista para la venta, y comenzar a recoger los certificados necesarios.Entonces, cuando usted hace un documento de venta, el vendedor no tenga un hijo (en caso de menores de 14 años) o con él (cuando tenía más de 14 años) llega a los cuerpos de custodia y tutela de llenar y firmar la solicitud.El segundo tutor (cónyuge, incluso si la pareja se divorció) también debe estar presente para dar su consentimiento.Luego, en el día señalado, se puede obtener una solución lista.

casos excepcionales:

Si planean reubicarse debido a trasladarse a otro lugar, la transacción se autoriza la organización de custodia, y el importe recibido por el apartamento se transfiere a la cuenta bancaria de un menor.Los padres se dan 3 meses a partir de la fecha de venta para la adquisición de nuevas viviendas y la ejecución de una acción similar en la propiedad del niño.De lo contrario, la tutela se reservan el derecho de cancelar el contrato de venta.
cuando se mueve a la residencia permanente fuera del país deberán presentar a la lista de la organización de ciertos documentos de OVIR del Guardián.
Si construir una nueva casa, para obtener el consentimiento de la tutela debe estar en la fase final de construcción.Menor necesitan temporalmente un lugar para registrar (amigos, parientes).Al solicitar el permiso a las organizaciones de tutela traído un contrato con la empresa de desarrollo, lo que refleja la participación del niño.Opción

de venta de apartamentos privatizados

opción más fácil de ventas de viviendas privatizadas - venderlo exclusivamente a un comprador, y el beneficio divididos de acuerdo a la proporción de cada uno.También es posible que uno de los propietarios de compra de todas las acciones restantes de los demás propietarios.Es simple, y el esquema de la operación estándar.Pero a menudo sucede es que uno de los propietarios se niegan por la venta.¿Cómo vender apartamento privatizado en este caso?Todo depende de cómo la propiedad se divide.

Si el apartamento está dividido en partes por el metro, primero debe escribir una notificación notarial de venta, especificando el tamaño deseado y el costo de su área de ventas, y enviarlo por correo certificado el resto de los propietarios.De conformidad con el art.250 del Código Civil, que tienen la ventaja sobre otros compradores.Si dentro de los 30 días los demás propietarios no han respondido consentimiento o negativa a comprar, a continuación, en virtud del art.250 del Código Civil de la Federación de Rusia puede ejercer su derecho a vender su participación en el apartamento conjunta para cualquier otra persona.

Cuando el apartamento se divide en porcentajes, y luego venderlo sin el deseo de descanso no es posible, pero se puede obtener de su parte del dinero de forma voluntaria o involuntaria, consultando a la corte.

Si la vivienda privatizada tiene una participación de un menor de edad, entonces usted puede vender el apartamento, que tiene órganos de tutela permiso recibidos.

venta apartamento donado

hombre que tiene un certificado de donación, podrá disponer de la propiedad a su discreción.Si el propietario quiere vender apartamento donado en el que él era el único propietario, la venta se lleva a cabo en el procedimiento estándar general.Después de recibir el dinero por la propiedad, el vendedor debe pagar el impuesto.