Can de la vente de biens immobiliers sans intermédiaires?Pour répondre à cette question, nous devons comprendre les raisons pour lesquelles les propriétaires se tournent vers lui.En recourant aux services des agences, beaucoup de gens croient à tort que cela prend l'entière responsabilité de l'appartement acheté avec elle.Cette raison recours à des services de médiation n'a pas de sens.Conformément à la loi du contrat de vente du vendeur et l'acheteur concluent, et le Bureau de l'immobilier - un médiateur.Il décline toute responsabilité.Il est certainement stipulé dans l'accord de service entre le client et l'agence.Au mieux, il peut représenter les intérêts du vendeur dans la procédure.
Beaucoup de gens utilisent les services d'intermédiaires, pour éviter des situations imprévues ou les escroqueries.Savoir comment vendre un appartement sur leurs propres, à savoir, toutes les menaces et astuces à chaque étape de la transaction, vous pouvez mieux se protéger et le faire sans l'aide de l'agence.
agent immobilier est en train de faire le travail acharné, les honoraires professionnels si élevés.Mais un grand pourcentage de gens prêts à faire un effort pour économiser de l'argent, utilise encore les services d'intermédiaires.Une raison - ils ne savent pas comment vendre l'appartement sans un agent immobilier.Consultez toutes les étapes dans le processus d'achat d'un appartement, vous pouvez le faire en toute sécurité sans la médiation.
Premières étapes: comment évaluer, de vendre l'appartement et d'organiser l'affichage
Comment vendre un appartement sur leur propre, et par où commencer?Avant la transaction est nécessaire de passer par les trois premières étapes de la vente de tout bien immobilier: Tout d'
- d'abord, vous devez régler correctement le prix de l'appartement.Vous devez explorer des offres similaires sur la propriété.Avec l'aide de journaux publicitaires, l'Internet pour trouver les annonces à la vente d'appartements dans le même secteur de la ville avec des paramètres similaires: environ état, superficie, la localisation et autres.Vous pouvez téléphoner à quelques options similaires et de clarifier plus tous les détails et savoir combien de temps appartement à vendre.Façonner le prix, il convient de noter que l'acheteur peut marchander.Habituellement enchères jusqu'à 5% du prix souhaité.
- établi le prix approximatif de l'appartement, il devrait attirer l'attention d'un nombre croissant d'acheteurs potentiels.Il est nécessaire de placer une annonce dans un publications publicitaires populaires, des journaux gratuits, le mettre sur les pages web et de coller sur des panneaux spéciaux avec l'information.La publicité doit contenir brièvement toutes les informations sur l'appartement et le téléphone à contacter.Pour les acheteurs potentiels ne remettent pas autour de l'horloge, vous pouvez spécifier un certain temps pour faire des appels.Annonce à être mis à jour aussi souvent que possible.
- toutes les ventes, et en particulier les femmes, qui sont intéressés à la façon de vendre l'appartement lui-même, des conseils utiles à ce stade.Pour visiter les clients doivent être traités avec prudence:
- nommer réunion au cours de la journée, le meilleur jour de congé;
- souhaitable lors de la réunion avec quelqu'un de familier;
- supprimer des objets de valeur et de l'argent à partir des endroits visibles;
- montrent jamais les documents originaux à la transaction, seules des photocopies.
Obtenir dépôt
Pas besoin de se précipiter pour supprimer les publicités, tout à coup un homme change son esprit, et le vendeur va perdre un client potentiel.Accord sur un prix, il est nécessaire d'offrir à l'acheteur un paiement anticipé.Ceux qui sont engagés dans leur propre affaire et apprend comment vendre l'appartement sans un agent immobilier, vous devez savoir - légalement cette fois peut être organisée de différentes façons: écrire accord initial (de la réception de paiement d'avance) ou pour faire un accord préliminaire sur l'avance.Pour plus de commodité et de la sécurité dans l'accord de vente et d'achat est nécessaire de faire une description complète de l'objet et des conditions de l'avance vendu.Ensuite, en cas d'échec de la transaction, l'acheteur sera tenu de rembourser, même des sanctions.
Comment est le contrat de vente?
Une étape importante dans ce processus - il est bon de faire un contrat de vente, qui devrait être prêt en 2-3 jours avant l'heure prévue de la transaction.Choisissez la forme du document: la légalisation ou la simple écrite (PPF).Les deux types de conception ont une force juridique égale.Cependant, ceux qui apprennent comment vendre leur propre appartement à l'hypothèque, vous devez savoir que dans ce cas la forme du contrat en vertu de la loi ne doit être exécuté par un notaire.L'élaboration d'un contrat
PPF - plus économique et coûtera environ 50-70 $.Si la forme notariée le notaire document tient également un pourcentage supplémentaire de la vente.Bien sûr, le coût de ce type de conception coûtera beaucoup plus cher, donc sans la nécessité pour elle est pas nécessaire de choisir la forme du contrat de notaire et de dépenser l'argent supplémentaire.
PPF-contrat peut créer vous-même ou demander l'assistance d'un avocat.En tout cas, vous avez besoin d'examiner attentivement le contrat de vente de biens immobiliers et de vérifier soigneusement chaque son point:
- toute personne qui vend (nom et passeport des données);Adresse
- et pleine conformité avec les paramètres de base prévu par le contrat enquêtes BTI - nombre f 11A et 22A nombre F;Conditions
- de vente, le prix de l'appartement et les formes de colonies;
- correctement décrite dans les documents contractuels de titre;Temps
- de la libération d'appartements et des extraits de ses personnes prescrites, habituellement pendant 14 jours.
inscription d'un contrat de vente
moyen le plus pratique et sécuritaire de règlement mutuel - une boîte de dépôt.Il est conseillé de l'ouvrir dans un coffre de banque, situé en territoire neutre.Boîte de dépôt est une garantie que le vendeur recevra l'argent immédiatement après l'enregistrement de tous les documents nécessaires.
Après l'argent est placé dans une banque de cellules, vous devez passer l'enregistrement dans le Service fédéral d'enregistrement État (FSGRKK) a conclu un contrat de vente de biens immobiliers avec les signatures et ces documents:
- de titre de document de vendre l'appartement (accord d'achatet la vente, certificat d'hérédité, ainsi que tout autre, confirmant les droits du propriétaire);
- appartements de passeport cadastrales obtenus à partir des experts BTI;
- copie du compte financier (AKC) dans l'original ou d'un extrait du registre de la maison;
- référence originaire numéro 22A F (en option) et le numéro 11A F (si nécessaire), a reçu le RTC;Photocopies
- de passeports de toutes les parties à la transaction;Les femmes
- étudient comment vendre l'appartement lui-même, vous devez savoir que requiert le consentement de son mari, dans l'appartement, et pour les hommes - le consentement de son épouse;
- si il ya des enfants, dans certains cas, ont besoin de l'autorisation de la tutelle;
- quand appartement communal, ont besoin d'un refus de voisins (si elles sont les propriétaires des autres chambres) ou ville (si le reste de la pièce ne soit pas privatisée);
- autres documents, à la discrétion de l'officier en charge de l'enregistrement (naissance, décès et plus).
Si le registraire d'accepter le document, cela signifie que tout est à la hauteur.L'officier donnera une réception pour accepter les documents et d'organiser un moment où vous devez prendre.En règle générale, les documents FSGRKK enregistré une moyenne de deux semaines, l'acheteur et le vendeur a publié un document de vente inscrit.Les deux parties doivent vérifier soigneusement le contrat résultant de fautes de frappe et les erreurs.Si tout va bien, le vendeur, l'acheteur a besoin pour obtenir la clé de la boîte de dépôt de sécurité.
Pourquoi un certificat de transfert?Appartement
libération est conforme aux dispositions prévues dans le contrat de vente.L'acte de transfert - il est un document important établi au moment de la transaction sous aucune forme.Il détaille l'état de l'appartement.Parfois, le contrat de vente le remplace, mais il est préférable de créer un document distinct.Vous pouvez, bien sûr, d'atteindre et accords oraux, mais il est raisonnable de se protéger.Le point important pour les vendeurs qui apprennent comment vendre l'appartement sans un agent immobilier: pas encore signé l'acte de transfert pour la condition physique de la propriété correspond au vendeur (inondation, incendie, vol), et paie les services publics.
Dans certains cas, l'impôt est payé?
tous les fournisseurs intéressés à la question de savoir si la taxe à payer pour l'appartement vendu.Dans la législation il ya des points importants:
- si une personne est en possession d'un appartement avait 3 ans ou plus, quand il est vendu le propriétaire est exonéré d'impôt en vertu du paragraphe 17.1 de l'article 217 du Code général des impôts, mais doivent toujours demander une déclaration d'impôt zéro;
- lorsque le vendeur logements appartenant depuis moins de 3 ans, il est en conformité avec le paragraphe 1 de l'article 220 du Code général des impôts, est obligé de payer 13% d'impôt sur le montant du schéma de calcul que le propriétaire choisit à sa discrétion.
deux formules de calcul de la taxe:
- Formule 1 : les bénéfices provenant de la vente d'appartements à déduire le coût de son acquisition;
- Formule 2 : sur le montant de la vente de l'appartement prendre 1 million de roubles.
ceux qui sont aux prises avec la question «vendre indépendamment un appartement," et ne connaît pas tous les détails de la législation en pratique quelques informations utiles:
- Si l'appartement a été acheté au prix des ventes actuelles ou plus, il est préférable d'utiliser la première formule de calcul, puisque la somme dela taxe sera négatif, et donc ne pas avoir à payer quoi que ce soit.Par exemple, le propriétaire a acheté il ya deux ans, un appartement pour 2 millions de roubles., Et est maintenant vendu pour 1,8 millions de roubles., Puis par 1,8 millions de roubles.- 2 millions de roubles.= -0,2 Million de roubles.- Les pertes fiscales non payées.
- Lorsque l'appartement a presque rien (par héritage, donation), il est raisonnable de prendre une seconde pour la formule de calcul.
- Conformément au paragraphe 1 de l'article 229 du Code des impôts de déposer une déclaration d'impôt au vendeur enregistré est nécessaire dans tous les cas avant le 30 Avril de l'année suivant l'année après la vente.Calculé non nulle taxe doit être payée avant le 15 Juillet.
Vente appartement proxy
Si il est procédé de temps insuffisant pour la vente de logements en tirer souvent une procuration.Par exemple, il serait une solution raisonnable dans le cas où plusieurs propriétaires possèdent une propriété.Appartements à vendre dans un tel cas est effectuée comme suit: tous les propriétaires font sur un homme moins occupé toutes les questions liées à la transaction.Quelle que soit la raison de l'établissement d'une procuration a un point très important: pour éviter les ennuis et de l'itinérance, il est nécessaire de définir clairement les pouvoirs du syndic.
très au sérieux et vigilance à l'approche de la procuration générale.Il permet à l'administrateur d'effectuer toutes sortes de transactions avec les actifs et les jeter à sa discrétion, par exemple, de le vendre et vous obtenez de l'argent.Procuration générale délivré par un notaire public seulement après une vérification approfondie du principal sur le sujet de combien il est conscient de l'objet de la signature d'une telle importance type de document.
Il existe des cas où l'acheteur veut sécuriser et nécessite la conclusion d'un contrat de points de vente pour confirmer le propriétaire de deal.Puis vendre l'appartement par procuration est possible seulement après la déclaration du principal, rédigé par un notaire, sur la validité de la transaction de vente.
Où la nécessité pour les services d'un syndic est plus actuelle, la procuration peut être révoquée avant même la date d'expiration de sa validité.Les données sur la révocation écrite à la base de l'information de la Chambre des Notaires.
Vente appartement où vit l'enfant
Presque chaque famille a des enfants.Par conséquent, les parents de vendeurs est question très pressante: "Et dans ce cas, comment vendre un appartement?"Avec l'enfant à laquelle il faut compter, et en aucune manière porter atteinte à ses intérêts, ou la vente de logements sera problématique.Regardez la tutelle.Procédure de la vente est de deux sortes: l'enfant est inscrit dans l'appartement ou détient une part de la propriété.
En vertu des dispositions de l'art.26, 28 du Code civil mineurs et les enfants mineurs seulement avec le consentement des représentants légaux ont la possibilité de faire un choix strictement déterminé de transactions, y compris ceux où la propriété est impliqué.Vente d'une maison dans laquelle un mineur est inscrit, mais pas le propriétaire, nous pouvons sans l'autorisation de la tutelle.Les exceptions sont les enfants privés de soins parentaux ou sous tutelle.Dans cette situation, un permis spécial est nécessaire pour privatives de services.En tout cas, avant la vente de l'appartement, vous avez besoin de trouver un nouveau lieu de résidence de l'enfant, parce que les enfants de la décharge d'une résidence suffit de vous inscrire sur un autre.Ce nouveau logement doit être la même ou plus grande surface et des conditions de vie similaires.Si les droits du mineur ont pas été violés rien, il n'y a pas de problèmes avec la vente d'appartements ne seront pas.
Si l'enfant - le propriétaire de l'appartement, puis le consentement approprié de tutelle et la garde est nécessaire.Cela devrait prendre soin à l'avance, avant la vente de la propriété.Nous devons faire appel à l'organisation du Guardian sur le lieu de l'enregistrement de l'enfant mineur et de savoir si il est possible vente de l'appartement, selon le cas particulier.Si la transaction prévue par la loi, alors vous devez savoir à quelle heure la résolution sera prêt pour la vente, et commencer à recueillir les certificats nécessaires.Puis, quand vous faites un document de vente, le vendeur sans enfant (si moins de 14 ans) ou avec lui (quand il était plus de 14 ans) vient aux organes de tutelle et de curatelle à remplir et à signer la demande.Le deuxième gardien (conjoint, même si le couple a divorcé) devrait également être présent pour donner son consentement.Puis, le jour fixé, vous pouvez obtenir une solution prête à l'emploi.
cas exceptionnels:
- Si vous envisagez de déménager à cause de se déplacer à un autre endroit, la transaction est autorisée organisation de tutelle, et le montant reçu pour l'appartement est transféré sur le compte bancaire d'un mineur.Les parents sont donnés 3 mois à compter de la date de vente pour l'achat de logements neufs et de l'exécution d'une action similaire dans la propriété de l'enfant.Sinon, la tutelle se réservent le droit d'annuler le contrat de vente.
- lorsque vous vous déplacez à la résidence permanente en dehors du pays doit se soumettre à la liste du Gardien de l'organisation de certains documents de l'OVIR.
- Si vous construisez une maison neuve, d'obtenir le consentement de la tutelle, il doit être dans les dernières étapes de la construction.Mineure besoin temporairement d'un endroit pour enregistrer (amis, parents).Lors de l'application pour obtenir la permission aux organismes de tutelle apporté un contrat avec la société de développement, ce qui reflète la part de l'enfant.L'option
de la vente d'appartements privatisés les ventes de logements
option la plus facile privatisées - de le vendre entièrement à un seul acheteur, et le bénéfice divisé selon la proportion de chacun.Il est également possible que l'un des propriétaires achète toutes les actions restantes d'autres propriétaires.Il est simple, et le régime de la transaction standard.Mais il arrive souvent est que l'un des propriétaires refusent de la vente.Comment vendre appartement privatisé dans ce cas?Tout dépend de la façon dont la propriété est divisée.
Si l'appartement est divisé en parties par le compteur, vous devez d'abord écrire un préavis de vente notarié, en spécifiant la taille désirée et le coût de sa surface de vente, et l'envoyer par courrier recommandé le reste des propriétaires.Conformément à l'art.250 du Code civil, ils ont l'avantage sur les autres acheteurs.Si dans les 30 jours, les autres propriétaires ont pas répondu consentement ou le refus d'acheter, puis sous Art.250 du Code civil de la Fédération de Russie peut exercer son droit de vendre sa participation dans l'appartement commun à toute autre personne.
Lorsque l'appartement est divisé en pourcentages, puis le vendre sans le désir de repos est pas possible, mais vous pouvez obtenir pour votre part de l'argent volontairement ou involontairement, en communiquant avec le tribunal.
Si le boîtier privatisé a une part d'un enfant mineur, alors vous pouvez vendre l'appartement, dont le corps la permission de tutelle reçues.
vente appartement don
homme qui a un certificat de don, peut disposer de la propriété à sa discrétion.Si le propriétaire veut vendre appartement donné dans lequel il était le seul propriétaire, la vente a lieu sur la procédure norme générale.Après avoir reçu de l'argent pour la propriété, le vendeur doit payer la taxe.
