Konstruksi pecahan: Apa yang perlu Anda ketahui?

kepemilikan pecahan tersebar luas di Rusia.Perusahaan menarik investor untuk dana mereka, membangun rumah, yang kemudian menjadi milik yang terakhir.Jadi adalah mungkin untuk membeli sebuah apartemen di angsuran dan melunasi utang sebelum akhir konstruksi.Tapi itu tidak semua kemungkinan yang ditawarkan konstruksi bersama.Apa yang perlu Anda ketahui tentang proses pihak transaksi, apa yang harus memperhatikan - membaca.

Nuansa

Secara teori, semuanya sederhana dan jelas, tetapi di media, proses ini ditutupi dengan cara yang negatif.Mengapa hal ini terjadi?Minat pihak untuk transaksi dilindungi oleh hukum "Pada pembangunan bersama", yang diadopsi pada tahun 2004.Dia memperkenalkan persyaratan yang ketat untuk pengembang.Pada saat ini adalah satu-satunya dokumen normatif yang mengatur pembangunan bersama.Apa yang perlu Anda ketahui pelanggan dalam kontrak?

pengembang dan objek transaksi.Jika sebuah perusahaan sudah beroperasi di pasar untuk waktu yang lama, memiliki sejumlah proyek yang diselesaikan, hal itu dapat dianggap sebagai mitra kontrak.Berkomunikasi dengan organisasi belum teruji, terutama orang-orang yang membuat kesepakatan untuk pertama kalinya, itu tidak perlu.

Hukum "Pada konstruksi bersama» № 214 hanya berlaku untuk kontrak dengan nama yang sama.Formulasi lain tidak dapat diterima.Jika pengembang menawarkan untuk menandatangani "Kontrak investasi," ia mencoba untuk menghindari penyebaran persyaratan peraturan seperti: hukum "Pada pembangunan bersama", Hukum federal "Pada Perlindungan Hak Konsumen '.

Sebelum mengesahkan dokumen, meminta perusahaan untuk memberikan izin untuk membangun, cari tahu deklarasi di mana proyek berada dan membacanya.Berdasarkan undang-undang tersebut, ketersediaan publikasi merupakan persyaratan untuk pengembang.

kontrak konstruksi partisipatif dianggap disimpulkan dari saat pendaftaran negara.Jika tidak, akan dianggap batal.Kertas harus berisi deskripsi dari objek, periode transfer, harga dan syarat pembayaran, garansi.Dokumen cek

menetapkan bahwa sebuah perusahaan dapat mengumpulkan dana hanya setelah menerima izin, mempublikasikan deklarasi proyek dan pendaftaran hak milik.Jika setidaknya satu dari kondisi ini tidak terpenuhi, warga dapat mengklaim pengembalian dana, dengan bunga.Mereka dihitung oleh tingkat refinancing ganda.Menurut perjanjian tersebut, perusahaan harus dalam periode waktu tertentu untuk membangun properti, dan setelah mendapat izin dari otoritas negara untuk commissioning menyampaikan transaksi partainya.Pihak lain wajib membayar harga yang disepakati dan berlangsung (dengan izin).

partisipasi ditulis ekuitas kontrak di gedung harus didaftarkan.Hanya setelah itu mulai berlaku.Sebelum menandatangani warga dokumen memiliki hak untuk meninjau kertas seperti:

- dokumen konstituen dari pembangun;

- sertifikat pendaftaran negara;

- sertifikat pendaftaran untuk pajak;

- persetujuan laporan tahunan untuk terakhir tiga periode bisnis;

- laporan auditor.

transaksi Peningkatan keamanan

Sejak 2014 menjadi tingkat UU federal yang efektif "Pada tanggung jawab asuransi dari pengembang," yang berlaku untuk berbagi bangunan.Apa artinya ini?Dalam hal default atau kebangkrutan seseorang bisa mendapatkan uang kembali.Ketika pendaftaran negara mendokumentasikan pengembang harus menyediakan asuransi atau jaminan.Sebelumnya itu memberikan kesempatan untuk memberikan jaminan untuk mengamankan kesepakatan.Kontrak asuransi

Nuansa

disimpulkan mendukung penerima - warga negara atau badan hukum yang dananya digunakan untuk pembangunan.Acara

Asuransi - pemenuhan lengkap atau tidak tepat dari kewajiban pengembang, yang telah dikonfirmasi oleh keputusan pengadilan.

keabsahan dokumen mirip dengan yang ditentukan dalam kontrak konstruksi bersama.Namun, penerima dapat menerima pengembalian dana, bahkan dua tahun setelah berakhirnya fasilitas transfer.

minimum uang pertanggungan dihitung berdasarkan biaya perumahan.Tapi itu tidak bisa kurang dari harga pasar.

Berikut partisipasi ekuitas tersedia dalam konstruksi.Hukum juga menyediakan untuk prosedur pembayaran:

1. Ada kontrak jaminan.Jika pengembang tidak memenuhi kewajibannya, atau tidak memberikan jawaban yang jelas dalam waktu yang ditentukan, klien dapat mengacu pada persyaratan yang sesuai untuk bank penjamin.

2. Transaksi disediakan oleh kontrak asuransi.Penerima harus mengajukan permohonan kepada perusahaan atau saling asuransi perusahaan (OBC) pada periode tertentu pembatasan agunan.Hukum menetapkan bahwa pembayaran harus dilakukan selambat-lambatnya tiga puluh hari sejak tanggal mengirimkan dokumen.Kehadiran utang pengembang sebelum perusahaan asuransi tidak masalah.Resolusi ini hanya berlaku untuk kontrak menyimpulkan setelah 2013.

Cara untuk mengamankan kewajiban

Kami telah diperiksa dengan cara apa (oleh hukum) pelanggan dapat mengembalikan uang yang dihabiskan.Namun, ketersediaan item dalam kontrak tidak menjamin pembayaran kompensasi.Dokumen dapat memasukkan kondisi yang berbeda dan pemesanan, dengan mana Anda dapat memperpanjang kewajiban waktu.Dan semua ini "jika" tidak dapat melampaui hukum.

Ketika konstruksi lambat atau tidak mulai untuk waktu yang lama, klien tidak bisa menunggu untuk batas waktu untuk pengajuan, meminta untuk membatalkan dokumen di pengadilan.Fitur ini disediakan jika:

1) telah terjadi penghentian atau penangguhan pembangunan rumah, yang termasuk objek bersama, dalam keadaan yang menunjukkan bahwa dalam jangka waktu yang ditetapkan oleh objek dokumen tidak akan tersedia untuk peserta transaksi;

2) ada perubahan signifikan dalam dokumentasi proyek, termasuk koreksi yang signifikan dari ukuran objek bersama;

3) penurunan atau peningkatan jumlah apartemen yang termasuk di rumah baru.

lagi yang perlu Anda ketahui tentang konstruksi bersama?Tanggal

commissioning harus jelas dibilang (misalnya, "tidak lebih dari 10/15/14").Sangat sering, pengembang menggunakan frase iklan: "pada kuartal IV 2014".Kata-kata ini tidak benar.Setelah dua bulan dari tanggal yang pemegang kepentingan dapat secara sepihak mengakhiri kontrak konstruksi bersama.Hal ini hanya diperlukan untuk mengirim pemberitahuan tertulis.Pengembang harus, dalam waktu 20 kalender bekerja untuk membayar uang ke rekening pelanggan dan membayar penalti.Atau menambah jumlah ini pada deposito, yang terbuka untuk pemegang saham.

Total biaya apartemen, ditentukan dalam dokumen, dihitung dari harga per meter persegi perumahan, dikalikan dengan daerah tempat.Angka-angka ini juga harus dicat.Hal ini juga harus memperhatikan deskripsi parameter perumahan: lokasi, lantai, alamat, daerah, jumlah kamar.Masa garansi untuk dibangun apartemen - 5 tahun.

Dalam mempelajari dokumen harus memperhatikan titik pemegang kepentingan harus membayar untuk utilitas dan biaya pemeliharaan.Jika item ini tidak hadir, kewajiban timbul dari saat penandatanganan tindakan penerimaan dan transmisi apartemen, daripada commissioning.

Masalah tidak dapat dihindari?

Terkadang pengembang khusus "lupa" untuk memasukkan beberapa item dalam dokumen.Namun, klien mungkin mengalami kerugian material, bahkan jika kontrak dirancang dengan baik "konstruksi pecahan."Apa artinya ini?Pengembang dapat mengalihkan hak properti untuk badan hukum lain.Dalam hal ini, ia akan menjualnya hampir di biaya hak untuk semua apartemen.Kemudian proxy perusahaan memberikan harga pasar real estate investor.Pada pandangan pertama, masalah tidak seharusnya.Namun, dalam kasus risiko kebangkrutan atau pemegang kepentingan pengembang yang belum selesai dapat mengajukan klaim atas dasar jumlah yang ditentukan dalam kontrak.Tapi apartemen yang dijual dengan biaya daripada pada harga pasar.

umum skema

Pendaftaran lain dari kontrak konstruksi berbagi menghitung waktu mulai berlakunya.Tapi sangat sering peminjam menggunakan skema yang berbeda.Mereka menawarkan untuk menandatangani kontrak awal.Ini berisi banyak item yang sama seperti dalam utama, kecuali untuk informasi tentang berlakunya.Dokumen tersebut tidak dikenakan wajib pendaftaran negara.Jika pihak mencapai kesepakatan lisan bahwa pihak kedua untuk segera membayar semua uang untuk sebuah apartemen.Pengembang harus menyimpulkan penyertaan kontrak dasar dalam suatu konstruksi di masa depan.Investor real estate percaya bahwa kesepakatan itu dibingkai dengan benar.Tapi ini "abu-abu" skema hanya menampilkan dokumen dari penerapan hukum.

Tapi manuver lain yang populer.Pengembang masuk ke dalam kontrak dengan pembeli, subjek yang menunjukkan tidak ada transfer kewajiban pemegang kepemilikan, dan sesuatu yang lain: pembiayaan kegiatan investasi, penugasan persyaratan hak tempat dan sejenisnya.Itulah esensi dari dokumen ditentukan oleh isinya.Tapi klaim pemegang saham, pengadilan dapat mengenalinya sebagai tidak sah, karena pada kenyataannya dokumen tersebut dibuat dengan tujuan menghindari kewajiban di bawah hukum № 214.

pagi - pendaftaran di malam hari - Uang

akan dianggap mulai berlaku hanya setelah pengenalan data Rosreestr.Mengambil uang sampai titik ini pengembang tidak memiliki hak.Jadi, dalam dokumen untuk didaftarkan saat ini.Percaya klaim dari karyawan bahwa dokumen akan didaftarkan "seluruh bunch" itu, tapi uang untuk konstruksi yang dibutuhkan sekarang, tidak layak.Dalam kasus yang jarang terjadi, jaminan tersebut adalah benar.Mentransfer Chamber di setiap dokumen individual adalah memakan waktu.Tapi pelanggan dapat dan menipu.Oleh karena itu lebih baik untuk bermain aman dan menunggu untuk transaksi akan didaftarkan dalam pembangunan saham.Pengembang mungkin bersikeras prabayar.Tapi dalam kasus ini, meminta untuk melihat kontrak untuk properti ini, yang menyimpulkan dengan cara yang sama.Dokumen terdaftar memiliki cap, stempel, tanda tangan dari orang yang bertanggung jawab Roseestra dan nomor.Jika transaksi itu dibayar dengan cara hipotek, maka ini harus menunjukkan pencetakan pada beban.

Kebanyakan pengembang tidak ingin menghindari hukum dan memiliki sarana untuk dokumen.Tapi dalam kasus ini mereka membutuhkan jaminan tambahan.Misalnya, membuka surat bank kredit.Pada klien membuat uang pada saat penandatanganan kontrak.Tetapi pengembang untuk mengaksesnya hanya setelah bagian dalam pembangunan rumah akan didaftarkan.Langkah ini menjamin solvabilitas baik klien dan memungkinkan Anda untuk mengamati aturan hukum.

membuat fasilitas dari pengembang

Apa yang perlu Anda ketahui tentang pembangunan bersama pada tahap menempatkan ke dalam operasi apartemen?

Pertama, proses ini harus diperlakukan cukup.Semua pertanyaan untuk mencari tahu sebelum menandatangani dokumen.Semua kekurangan yang diidentifikasi harus tercermin dalam tindakan tertulis ketidakpatuhan objek.Kewajiban pengembang di bawah hukum yang dianggap dieksekusi dari saat penerimaan dan transmisi fasilitas penandatanganan.Peserta memiliki hak untuk menuntut penghapusan cacat atau pengurangan harga transaksi.Jika cacat telah diidentifikasi dalam perjalanan operasi, pengembang wajib untuk mengkompensasi pelanggan untuk penghapusan mereka.

Kedua, tidak menyerah pada permohonan.Berikut ini adalah skema yang paling umum dari tindakan pengembang, yang ditujukan untuk menekan klien:

- diminta untuk menandatangani kertas yang mengatakan bahwa semua masalah akan diselesaikan kemudian;

- berpendapat yang merupakan "tindakan lain", yang akan mencerminkan semua klaim;

- mengancam bahwa dalam kasus pelanggaran hal dokumen, pelanggan harus membayar denda untuk penolakan objek.

bantuan Kompeten

Ada banyak nuansa yang perlu memperhatikan.Oleh karena itu lebih baik untuk mencari bantuan dari seorang spesialis yang tahu bagaimana untuk mengeksekusi dokumen pada pembangunan bersama, Anda perlu tahu dan memperhitungkan pada setiap tahap transaksi.Profesional khusus memberikan bantuan dalam bidang berikut:

• Memilih pembangun memeriksa dokumen-nya.
• Menemani prosedur penandatanganan kertas: menganalisis kontrak, memberi nasihat tentang risiko yang mungkin sedang bernegosiasi perubahan kondisi.
• menyiapkan dan menyerahkan dokumen untuk pendaftaran.
• menemani klien dalam membuat sebuah objek, mengatur masalah kurangnya ruang, persyaratan pengiriman, pembayaran penalti, termasuk di pengadilan.
• Hiasi dokumen pemutusan: mengendalikan pengembalian dana, denda, bunga terhadap dana yang dipinjam, serta kompensasi atas kerusakan lebih dari hukuman (biaya pengacara).Dalam cara yang sama untuk membantu dalam penghentian perjanjian awal, investasi kontrak, pinjaman, dan sebagainya. D.

Kesimpulan

membeli sebuah apartemen di pasar primer dapat, mengeluarkan pembangunan bersama.Apa yang perlu Anda ketahui pihak untuk transaksi?Banyak nuansa.Dimulai dengan pilihan yang tepat dari peminjam yang memadai dan finishing fitur mengisi tindakan penerimaan dan transmisi.Oleh karena itu lebih baik untuk menggunakan jasa pengacara yang berpengalaman yang akan menemani klien pada semua tahap transaksi.