Segni di costruttore affidabilità
la questione di ciò che lo sviluppatore si può fidare, era sempre attuale.Ma nel periodo di instabilità finanziaria rischia di aumentare in modo significativo, e quindi l'acquirente prima di prendere una decisione definitiva, dovrebbe essere particolarmente attenta.
Natalia Salomone, CEO di MIC-Real Estate (GC MIC) provoca le seguenti caratteristiche sviluppatore affidabile:
- Disponibilità oggetti consegnati in appartamento già arredato in proprietà;
- mancanza di progetti di costruzione congelati;
- flussi di lavoro attivi presso il sito oggetto prescelto;Informazioni
- nei media e su Internet (compresi i commenti) - sempre scrivere sui problemi;Informazioni
- sul sito web del tribunale arbitrale;
- vendita ai sensi della Legge 214.
Leonard Blinov, Direttore Marketing UrbanGroup considera importante reputazione del costruttore, e come la società aderisce ai tassi indicati di costruzione."L'appartamento è un valore di acquisto da parte dello sviluppatore con una buona reputazione e la costruzione di prontezza di case meno di 30%.È inoltre necessario acquistare proprietà solo in complessi residenziali, la cui attuazione è al 214 FZ, che meglio protegge l'acquirente.Presenza
di diversi progetti, tra cui almeno un completo e uno nella fase matura del palazzo per vedere il ritmo di costruzione.Informazioni su come ha superato la crisi del 2008.E 'auspicabile che la società aveva almeno 3 anni ", - ha detto l'esperto.
particolare importanza sottolinea la reputazione del costruttore e Bahvalov Vitali, Responsabile Marketing e Advertising Group di società SU 22 .Secondo lui, nulla è per l'acquirente in un potente argomento come il fatto che la società in tempo compiuto tutti i suoi precedenti impegni in tempo per finire le strutture - tra cui la crisi del 2008-2009."La gente può chiamare sulla scena e vedere con i propri occhi - come di regola, quindi la metà delle domande scompaiono."Portale CEO immobiliare
Alex Shmona Sposta . su dice , che l'apertura dello sviluppatore, la sua disponibilità a parlare con la stampa - un buon segno.Secondo gli esperti, il potenziale acquirente può promonitorit attività di PR ha richiesto la società: i suoi esperti esaminano le osservazioni nei media, altoparlanti e presentazioni attivi, etc."Se una società è quello di comunicare apertamente con i media, avviare la discussione dei loro progetti - più spesso significa che sono abbastanza sicuri nelle proprie capacità.Non confondere l'attività di PR della società con la pubblicità delle sue figure chiave, sulla base di dichiarazioni scandalose, etc.La pratica dimostra che lo stile di fare business in tali attori rilevanti, che colpisce negativamente le prestazioni dei suoi obblighi ai clienti "- dice il signor Shmona.
Edilizia prestito
L'esperienza del 2008-2009, molti sviluppatori vengono bruciati perché troppo dipendente da finanziamento del credito.Il mercato era in crescita, comprato tutto - e molto spesso non per il proprio alloggio e per la rivendita.Creare un progetto, e anche con il nostro relativamente alta sofisticazione e la civiltà del mercato, i consulenti sono stati impegnati su di esso non è sempre.Spesso, nessuno dei quali concetti di marketing ed elaborazione analitica del problema, gli sviluppatori credevano che e così scenderà - il mercato assorbirà qualsiasi importo.Poi in qualche modo lo sviluppatore è riuscito ad aprire una linea di credito, e tutto è andato bene - fino a quando la crisi delle banche, da un lato, sono stati in grado di continuare il finanziamento e gli acquirenti hanno imparato a contare i soldi e ha cominciato a scegliere con attenzione cosa acquistare.E il problema con la parte dei mutui degli acquirenti immediatamente interrotta.
Questo significa che dovremmo prestare particolare attenzione al momento dell'acquisto di appartamenti per gli sviluppatori che costruiscono principalmente su denaro preso in prestito?E se l'acquirente di ottenere informazioni sulla politica finanziaria e di credito della società?
Leonard Blinov detto , che i rischi del compratore in modo che lo sviluppatore sta costruendo su fondi presi in prestito che non sono direttamente collegati."Se c'è una buona e solida banca project financing, e continuerà, si tratta di un grande vantaggio.Ma la presenza di fondi propri del costruttore è anche importante - è un grosso rischio, quindi cercherà di rispettare i propri impegni anche in situazioni difficili.Parte delle informazioni sono disponibili presso la Dichiarazione di un progetto, "- ha detto l'esperto.
Natalia Salomone concorda che crisi di liquidità nel 2008 ha dimostrato l'esistenza di rischi enormi da parte degli sviluppatori che violano il principio fondamentale della sostenibilità: il corretto rapporto di debiti in capitale.
Tuttavia, secondo l'esperto, informazioni affidabili per l'acquirente è praticamente disponibile solo se lo sviluppatore non pubblica il proprio bilancio pubblico.
Vitaly Bahvalov dice anche che il compratore è improbabile che sia in grado di ottenere informazioni da parte dello sviluppatore su ciò che il denaro costruisce.Tuttavia, per giudicare l'affidabilità dello sviluppatore, non solo dal modo competente politica finanziaria è, ma anche, ad esempio, a quello che ha impianti di produzione."La nostra azienda è in grado pohvastsya il fatto che stiamo costruendo da soli, senza il coinvolgimento di imprenditori.Non tutte le società ha una tale produzione impressionante e la base tecnica, come abbiamo.Per molte persone questo è un argomento importante, tuttavia, è meglio per se stesso dice la nostra reputazione e la storia degli oggetti - la consegna in tempo.Come costruiamo - per l'acquirente è la seconda domanda, "- ha detto Vitaly Bahvalov.
Shmonov Alex ritiene inoltre che le informazioni sul finanziamento dell'acquirente nessuno si aprirà.Ma è d'accordo con Vitaly Bahvalova che l'indicatore per l'acquirente non è solo il rapporto tra debito e patrimonio netto, che è praticamente impossibile sapere, ma la capacità di produzione di proprietà della società.
Tuttavia, finanziamento del debito, secondo alcuni esperti, ha i suoi vantaggi.Così, Sergei Liadov, un portavoce della società di investimento e sviluppo "Città- XXI secolo", dice l'accesso degli sviluppatori alle risorse di credito delle banche è un vantaggio importante non solo per l'azienda stessa, ma anche per i propri clienti.In questo caso, il rischio di non completamento della costruzione è diminuito.
Questo è ciò che il signor Liadov descritto l'esperienza di cooperazione della sua azienda con la banca a un difficile periodo di crisi degli anni precedenti: "La crisi del 2008-2009.in primo luogo ha interessato gli sviluppatori che erano politica di investimento aggressiva portando in un gran numero di prestiti.Tuttavia, la nostra azienda ha aderito a una linea più conservatrice di comportamento, e ci ha permesso di mantenere un equilibrio tra equità e di debito.Azienda adempiere perfettamente i loro obblighi finanziari verso Sberbank nel più difficile periodo economico.E ci ha permesso nel mese di aprile del 2010, chiudere una linea di credito di 60 milioni. Di dollari, e un po 'prima nel marzo 2010, per ottenere un nuovo prestito dalla banca per un importo di 1,1 miliardi. Rubli.Sberbank è il nostro partner costante per progetti di sviluppo, tra cui lo sviluppo di un programma completo di quartiere Strogino, e per noi come azienda-builder è molto importante e prezioso, finora, questa collaborazione continua, non complicata da circostanze esterne ".
Consigli acquirente
Sergei Liadov ha dato i seguenti consigli ai clienti su come lo stesso di scegliere un costruttore affidabile.
«I criteri per determinare l'affidabilità delle misure l'azienda è, prima di tutto, la conclusione del contratto con l'equità sviluppatore (PO) con la registrazione statale della transazione in Rosreestra.In secondo luogo, il pagamento rateale, per quanto possibile.Per ridurre al minimo i rischi dovrebbero includere l'acquisto della costruzione di impianti ai possibili fasi di costruzione successive.Tuttavia, in questo caso, il prezzo di acquisto, di regola, sarà più alto, ma un pagamento per la riduzione del rischio.E 'importante effettuare operazioni con gli sviluppatori che hanno una reputazione positiva e un portafoglio di progetti portati a termine con successo di costruzione simile.Verifica obbligatoria dei documenti di titolo per la terra e permessi per la costruzione.Ridurre il rischio di coinvolgimento e nei negoziati con la documentazione per gli sviluppatori e la verifica di avvocati qualificati specializzati in materia, "- ha detto l'esperto.
umore degli acquirenti e l'ulteriore sviluppo del mercato
Come sapete, durante la crisi la domanda da parte del mercato primario è quasi completamente passati al lato di "secondario".Oggi, con l'aumento delle tendenze negative dell'economia, diminuita eventuali acquirenti attivi sul mercato primario, in modo da poter giudicare il cambiamento di fiducia dei consumatori del settore sul negativo?Questo è quello che abbiamo chiesto ai nostri esperti.
Vitaly Bahvalov detto , che la loro azienda non è osservato calo della domanda di appartamenti in edifici in costruzione.Al contrario, secondo l'esperto, a fine estate c'era un boom della domanda.
Sergei Liadov dice nell'interesse agosto gli oggetti del mercato primario cresciuta in modo significativo, la società ha registrato un aumento di tre volte della domanda."Nel mese di settembre, è sceso leggermente, ma è ancora a un livello elevato.La più grande domanda ora è usato dagli oggetti di economia e di confort.Riducendo il volume di nuova costruzione non è osservata.Mantiene lo stesso livello dell'offerta per effetto dell'ingresso di nuovi progetti e nuovi volumi di progetti in corso, "- ha detto l'esperto.
Natalia Salomone condiviso l'opinione che la domanda di appartamenti in case, edifici è in costante crescita."Il criterio principale per la decisione di acquisto - prezzo.Sviluppatori di strategia, il mercato in cui il partito gettato piccoli appartamenti in un edificio di attività intrigante e ben supportato di acquirenti, "- ha detto l'esperto.
Leonard Blinov dice , si deve capire che la differenza di prezzi sul mercato primario e secondario può raggiungere il 30-40%."Perciò, chi è più a rischio, pagando un prezzo più basso.Anche se la purezza legale della transazione sul mercato secondario - non è una questione così semplice, doskanalno e dovrebbe essere controllato "- ha detto l'esperto.
Così, la crisi del 2008-2009 ha fatto un più cauto, non solo gli sviluppatori, ma anche gli acquirenti.Se gli sviluppatori hanno esaminato le politiche finanziarie e gestionali, gli acquirenti sono diventati più attenti alla scelta dello sviluppatore, prestare maggiore attenzione alla sua affidabilità e capacità di far fronte ai propri obblighi non solo in condizioni economiche favorevoli, ma anche in tempi di turbolenze finanziarie.Tuttavia, l'elevata attività nel mercato delle abitazioni in costruzione, anche nel momento in cui le tendenze negative intensificati dell'economia suggerisce che la credibilità di acquirenti è abbastanza grande, e il loro stato d'animo è generalmente ottimista.
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