Pode a venda de imóveis sem intermediários?Para responder a essa pergunta, precisamos entender as razões pelas quais os proprietários se voltando para ele.Ao recorrer aos serviços de agências, muitas pessoas acreditam erroneamente que ele assume total responsabilidade para o apartamento comprado com ele.Esta razão o recurso a serviços de mediação não faz sentido.De acordo com a lei do contrato de venda o comprador eo vendedor entra em, eo Bureau de imóveis - um mediador.Ele não assume qualquer responsabilidade e obrigação.Ele certamente está estipulado no contrato de serviço entre o cliente ea agência.Na melhor das hipóteses, ela pode representar os interesses do vendedor no processo.
Muitas pessoas usam os serviços de intermediários, para evitar situações ou golpes imprevistos.Saber como vender um apartamento por conta própria, ou seja, todas as ameaças e truques em todas as fases da operação, você pode proteger-se melhor e fazer sem a ajuda da agência.
Realtor está fazendo o trabalho duro, tão elevados honorários profissionais.Mas uma grande porcentagem de pessoas dispostas a fazer um esforço para economizar dinheiro, ainda usa os serviços de intermediários.Uma das razões - eles não sabem como vender o apartamento sem um corretor de imóveis.Verifique todas as etapas no processo de compra de um apartamento, você pode fazer com segurança sem a mediação.
Primeiros passos: como avaliar, para vender o apartamento e arranjar vendo
Como vender um apartamento por conta própria, e por onde começar?Antes é necessário a transação para percorrer as três primeiras etapas para a venda de qualquer imóvel:
- Em primeiro lugar, você precisa definir corretamente o preço do apartamento.Você deve explorar ofertas similares na propriedade.Com a ajuda de jornais de publicidade, a Internet para encontrar os anúncios para a venda de apartamentos na mesma área da cidade, com cerca de parâmetros semelhantes: estado, área, localização e outros.Você pode telefonar para algumas opções semelhantes e esclarecer mais todos os detalhes e descobrir quanto tempo apartamento para venda.Moldar a preço, deve notar-se que o comprador pode pechinche.Normalmente leilão até 5% do valor desejado.
- estabeleceu o preço aproximado do apartamento, que deve atrair a atenção de um número crescente de potenciais compradores.É necessário colocar um anúncio em um popular publicações publicitárias, jornais de cortesia, colocá-lo nas páginas web e para colar em placas especiais com a informação.Publicidade deve conter brevemente todas as informações sobre o apartamento eo telefone para contato.Para os potenciais compradores não chamar o tempo todo, você pode especificar um certo tempo para fazer chamadas.Anúncio de ser actualizado o mais rápido possível.
- todos os vendedores, e especialmente as mulheres, que estão interessados em como vender o apartamento em si, o conselho útil nesta fase.Para visitar os clientes precisam de ser tratados com cautela:
- nomear reunião durante o dia, o melhor dia de folga;
- ser desejável na reunião juntamente com alguém familiar;
- remover objetos de valor e dinheiro de lugares de destaque;
- nunca mostram os documentos originais para a transação, somente fotocópias.
depósito Obtendo
Não há necessidade de correr para remover os anúncios, de repente, um homem muda de idéia, eo vendedor vai perder um cliente em potencial.Concordar com um preço, é necessário oferecer ao comprador um pré-pagamento.Aqueles que estão envolvidos em seu próprio negócio e aprende como vender o apartamento sem um corretor de imóveis, você precisa saber - legalmente neste momento podem ser organizadas de diversas formas: escrever acordo inicial (recibo de pagamento antecipado) ou fazer um acordo preliminar sobre o avanço.Para maior comodidade e segurança no contrato de compra e venda é necessário fazer uma descrição completa do objeto e as condições de avanço vendido.Em seguida, em caso de falha da transacção o comprador será obrigado a reembolsar até mesmo penalidades.
Como é o contrato de venda?
Um passo importante neste processo - é direito de fazer um contrato de venda, que deve estar pronto em 2-3 dias antes da hora programada da transação.Escolha o formato do documento: reconhecimento de firma ou simples escrito (PPF).Ambos os tipos de projeto têm força jurídica igual.No entanto, aqueles que aprender a vender seu próprio apartamento na hipoteca, você deve saber que, neste caso sob a forma de contrato nos termos da lei só deve ser executado por um notário.Elaboração de um contrato
PPF - mais econômico e custou cerca de US $ 50-70.Se o documento notarial forma notário também leva um percentual adicional da venda.Claro, o custo deste tipo de projeto vai custar muito mais caro, por isso, sem a necessidade de que não é necessário escolher a forma do contrato notário e gastar o dinheiro extra.
PPF-contrato pode criar-se ou procurar a assistência de um advogado.Em qualquer caso, você precisa examinar cuidadosamente o contrato de compra e venda de imóveis e verificar cuidadosamente cada um o seu ponto:
- qualquer um que vende (nome e passaporte dados);Endereço
- e total conformidade com os parâmetros fundamentais previstos nos inquéritos contrato IPV - f número 11A e 22A F número;Condições
- de venda, o preço do apartamento e formas de assentamentos;
- descrito corretamente no caderno de encargos do título;Tempo
- da liberação de apartamentos e extratos de suas pessoas prescritos, geralmente por 14 dias.
Registro de um contrato de forma mais conveniente e seguro venda
a liquidação mútua - uma caixa de depósito.É aconselhável para abri-lo em um banco seguro, localizado em território neutro.Caixa de depósito é uma garantia de que o vendedor vai receber o dinheiro imediatamente após o registro de todos os documentos necessários.
Depois que o dinheiro é colocado em um banco de células, você precisa passar inscrição no Serviço Federal de Inscrição Estadual (FSGRKK) tem um contrato de venda de imóveis com as assinaturas e os documentos:
- documento título para vender o apartamento (contrato de comprae venda, certificado de herança, bem como qualquer outro, confirmando os direitos do proprietário);
- apartamentos passaporte cadastral obtidos com os especialistas IPV;Cópia
- da conta financeira (AKC) no original ou um extracto do registo casa;
- referência original número 22A F (opcional) e número 11A F (se necessário), recebeu o IPV;Fotocópias
- de passaportes de todas as partes para a transação;
- mulheres que estudam a forma de vender o apartamento em si, você deve saber que exige o consentimento de seu marido, no apartamento, e para os homens - o consentimento de sua esposa;
- se há crianças, em alguns casos, precisam de permissão da tutela;
- quando apartamento comum, precisa de uma recusa de vizinhos (se eles são os donos dos outros quartos) ou cidade (se o resto do quarto não é privatizado);
- outros documentos a critério do oficial encarregado da matrícula (nascimento, morte, e muito mais).
Se o registrador para aceitar o documento, isso significa que tudo é lá essas coisas.O oficial vai dar um recibo para aceitar os documentos e organizar um momento em que você precisa tomar.Como regra geral, documentos FSGRKK registrou uma média de duas semanas, em seguida, o comprador eo vendedor emitiu um documento registrada da venda.Ambos os lados precisam verificar com cuidado o contrato resultante de erros de digitação e erros.Se tudo estiver bem, o vendedor, o comprador precisa obter a chave para o cofre.
Por um certificado de transferência?
Libertação apartamento está em conformidade com as modalidades previstas no contrato de venda.O ato de transferência - é um importante documento elaborado no momento da operação de qualquer forma.Ele detalha o estado do apartamento.Às vezes, o contrato de venda substitui-lo, mas é melhor criar um documento separado.É possível, é claro, para atingir e acordos orais, mas é razoável para se proteger.O ponto importante para os vendedores que estão aprendendo como vender o apartamento sem um corretor de imóveis: ainda não assinou a escritura de transferência para a condição física da propriedade corresponde ao vendedor (inundação, incêndio, roubo), e paga os utilitários.
Em alguns casos, o imposto é pago?
todos os fornecedores interessados na questão de saber se a pagar o imposto para o apartamento vendido.Na legislação há pontos importantes:
- se uma pessoa está na posse de um apartamento tinha 3 anos ou mais, quando é vendido o proprietário é isento de imposto nos termos do parágrafo 17.1 do artigo 217 do Código Tributário, mas deve ainda aplicar um retorno de imposto zero;
- quando o vendedor habitação propriedade para menos de 3 anos, está em conformidade com o n.º 1 do artigo 220 do Código Tributário, é obrigado a pagar imposto de 13% sobre o montante do esquema de cálculo que o proprietário escolhe a seu critério.
duas fórmulas para o cálculo do imposto:
- Fórmula 1 : os lucros da venda de apartamentos de deduzir o custo de sua aquisição;
- Fórmula 2 : sobre o montante da venda do apartamento ter 1 milhão de rublos.
aqueles que estão lidando com a questão "vender, independentemente, um apartamento," e não sabe todos os detalhes da legislação em acessível alguma informação útil:
- Se o apartamento foi comprado a preço das vendas atuais ou superior, é melhor usar a primeira fórmula de cálculo, uma vez que a soma deimposto será negativo, e, portanto, não precisa pagar nada.Por exemplo, o proprietário comprou há dois anos, um apartamento para 2 milhões de rublos., E agora é vendido por 1,8 milhões de rublos., Seguida por 1,8 milhões de rublos.- 2 milhões de rublos.= -0.2 Milhões de rublos.- Os prejuízos fiscais não pagos.
- Quando o apartamento tem quase nada (por herança, doação), é razoável tomar um segundo para a fórmula de cálculo.
- De acordo com o n.º 1 do artigo 229.º do Código do Imposto sobre a apresentar uma declaração fiscal para o vendedor registrado é necessário em qualquer caso, antes de 30 de Abril do ano seguinte ao ano após a venda.Calculado diferente de zero imposto deve ser pago antes de 15 de julho.
Revenda apartamento procuração
Se houver processo demorado insuficiente para a venda de habitação frequentemente elaborar uma procuração.Por exemplo, seria uma solução razoável no caso onde múltiplos proprietários possui uma propriedade.Apartamentos à venda em tal caso é realizada da seguinte forma: todos os proprietários fazem para fora em um homem a menos agitado todos os assuntos relacionados com a transacção.Seja qual for a razão para a elaboração de uma procuração tem um ponto muito importante: para evitar problemas e falta de moradia, é necessário definir claramente os poderes do mandatário.
muito a sério e vigilante para se aproximar do poder geral de advogado.Ele permite que o administrador para realizar todos os tipos de transações com os ativos e dispor deles a seu critério, por exemplo, para vendê-lo e obter-se dinheiro.Procuração geral emitida por um notário público somente após uma verificação completa do principal sobre o assunto de quanto ele está ciente do propósito da assinatura de um tal tipo de documento importante.
Há casos em que o comprador queira proteger e requer a celebração de um contrato de pontos de venda para confirmar o senhorio negócio.Em seguida, vender o apartamento por procuração só é possível após a declaração do diretor, escrito por um notário, sobre a validade da operação de venda.
Onde a necessidade de os serviços de um agente fiduciário não é mais atual, a procuração pode ser revogada antes mesmo da data de expiração de sua validade.Os dados sobre a revogação por escrito ao banco de dados de informações da Câmara dos Notários.
Venda apartamento onde a criança vive
Quase toda família tem crianças.Portanto, os pais de vendedores é questão muito premente: "E, neste caso, como vender um apartamento?"Com a criança a ser reconhecida, e não de forma alguma infringir os seus interesses, ou a venda de habitação vai ser problemático.Estão assistindo a tutela.Procedimento da venda é de dois tipos: a criança está registrado no apartamento ou detém uma quota de propriedade.
Nos termos do Art.26, 28 dos menores Código Civil e filhos menores unicamente com o consentimento dos representantes legais têm a oportunidade de fazer uma variedade estritamente especificada de transações, incluindo aqueles onde a propriedade está envolvido.Vender uma casa em que um menor é registrado, mas não o proprietário, nós podemos sem a autorização da tutela.As exceções são crianças privadas de cuidados parentais ou sob tutela.Nesta situação, uma autorização especial é necessária para serviços privativas de liberdade.Em qualquer caso, antes da venda do apartamento que você precisa encontrar um novo local de residência da criança, porque as crianças no momento da alta uma residência só precisa se registrar em outro.Esta nova caixa deve ser igual ou maior área e com condições de vida semelhantes.Se os direitos do menor não foram violados qualquer coisa, não há problemas com a venda de apartamentos não será.
Se a criança - o proprietário do apartamento, em seguida, o consentimento apropriado de guarda e custódia é necessária.Isso deve cuidar de antecedência, antes da venda do imóvel.Temos de apelar à organização do guardião no local de registo do menor e descobrir se é possível venda do apartamento, dependendo do caso particular.Se a transação prevista pela lei, então você precisa descobrir o que tempo a resolução estará pronto para venda, e começar a recolher os certificados necessários.Então, quando você faz um documento de venda, o vendedor sem uma criança (se menores de 14 anos) ou com ele (quando ele tinha mais de 14 anos) trata dos corpos de tutela e tutela para preencher e assinar o requerimento.O segundo guardião (cônjuge, mesmo que o casal se divorciou) também deve estar presente para dar o seu consentimento.Em seguida, no dia marcado, você pode obter uma solução pronta.
casos excepcionais:
- Se você planeja se mudar devido a mudar para outro local, a transação é autorizada organização de guarda, bem como o montante recebido para o apartamento é transferido para a conta bancária de um menor.Os pais são dadas 3 meses a partir da data de venda para a compra de novas moradias e execução de uma ação semelhante na posse da criança.Caso contrário, a tutela Reservamo-nos o direito de cancelar o contrato de venda.
- Quando você move para residência permanente fora do país deve submeter a lista da organização de certos documentos de OVIR do Guardian.
- Se você construir uma nova casa, para se obter o consentimento da tutela deve estar em fase final de construção.Menor precisa temporariamente de um lugar para se registrar (amigos, parentes).Aquando do pedido de autorização para as organizações de tutela trouxe um contrato com a empresa de desenvolvimento, que reflete a participação da criança.Opção
de venda de apartamentos privatizadas
opção mais fácil de vendas de habitação privatizadas - para vendê-lo inteiramente a um comprador, e os lucros divididos de acordo com a proporção de cada.Também é possível que um dos proprietários compra todas as ações remanescentes de outros proprietários.É simples, eo esquema da operação padrão.Mas muitas vezes acontece é que um dos proprietários se recusam a partir da venda.Como vender apartamento privatizada neste caso?Tudo depende de como a propriedade é dividida.
Se o apartamento é dividido em partes pelo medidor, primeiro você deve escrever um aviso de venda com firma reconhecida, especificando o tamanho desejado e custo de sua área de venda, e enviá-lo por correio registado, o restante dos proprietários.De acordo com o art.250 do Código Civil têm a vantagem sobre os outros compradores.Se no prazo de 30 dias, os outros proprietários não responderam consentimento ou recusa a comprar, em seguida, nos termos do art.250 do Código Civil da Federação da Rússia pode exercer o seu direito de vender sua participação na joint apartamento a qualquer outra pessoa.
Quando o apartamento é dividido em percentagens, em seguida, vendê-lo sem o desejo de resto não é possível, mas você pode obter para a sua parte do dinheiro, voluntária ou involuntariamente, entrando em contato com o tribunal.
Se a habitação privatizada tem uma quota de uma criança menor, então você pode vender o apartamento, tendo corpos permissão de tutela recebidos.
vender apartamento doado
homem que tem um certificado de doação, pode dispor da propriedade a seu critério.Se o proprietário quer vender apartamento doado em que ele era o único proprietário, a venda é efectuada no procedimento padrão geral.Depois de receber o dinheiro para a propriedade, o vendedor deve pagar o imposto.
