Diferentes fontes bastante atenção ao que o cap rate e como ele é calculado.No entanto, a categoria de "taxa de capitalização geral" precisa de alguma explicação adicional.
Ele é calculado dividindo-se o valor do lucro operacional no valor do preço total da venda de toda a empresa ou produzidos pela empresa.Este valor inclui o valor eo retorno do investimento eo valor do seu rendimento.Definido por este método exclui dívida - assim o pressuposto é que a empresa não tem dívida de longo prazo.Este valor é então somado com o valor total de mercado.Isso é feito da seguinte forma: presume-se que parte da dívida de longo prazo em favor do patrimônio líquido da empresa.Depois disso, o valor líquido gerado por uma empresa ou por produto (calculado de acordo com os valores antes de impostos) é adicionado à depreciação, bem como as despesas que a empresa incorridas no pagamento de juros.
dívida de longo prazo é adicionado ao valor do patrimônio líquido em ativos.Além disso, de acordo com o mesmo procedimento, o valor é adicionado ao interesse lucro acumulados sobre a totalidade da quantidade do débito.Estes artigos são perfeitamente admissíveis excepções (deduções), e, portanto, não parece ser suficiente, ea base mais vinculativo para o retorno sobre o investimento.Que eventualmente acaba por tal taxa geral de capitalização, o que reflete o valor do retorno total (que surgem devido à amortização e depreciação), bem como o valor da renda total (incluindo juros) sobre o valor do capital próprio da empresa ou da empresa e fundos emprestados.
Para ilustrar como um valor de taxa, o cálculo do qual é produzida desta forma, assume-se que os dados para o cálculo da informação seleccionada no.Imagine essa etapa técnica por forma passo.
Passo 1. Aqui é a detecção do custo total das ações da empresa ou companhia.Ele usa o valor médio do período, o que é mais reveladora em termos de estabilidade de fatores de mercado.Este preço médio do ativo multiplicado pelo número de acções ordinárias que são liberados em circulação para o período selecionado.Além disso, deve considerar a possibilidade de fazer algumas correções no cálculo tendo em conta as ações preferenciais.O valor resultante é o valor total dos activos da empresa.
Passo 2: Nesta fase do cálculo são valores da dívida de longo prazo adicional para um dado período ao preço total das ações ordinárias.
Passo 3. Aqui, o lucro líquido da empresa, calculado para o pagamento de impostos, é adicionado ao valor da depreciação.
Passo 4. Nesta fase, a quantidade de renda e depreciação despesas líquidas dividido pela soma, que é obtido pela soma do valor dos activos e dívidas de longo prazo do mercado.Como resultado, obtém-se os indicadores que caracterizam a taxa global de capitalização.
Passo 5. Estima-se o lucro líquido antes de impostos e valor de depreciação e juros deduções.
Passo 6. O valor obtido no cálculo anterior das ações da taxa consolidada, cuja taxa é determinada com base em informações do banco de dados da empresa.Na ausência de tal, ou se forem insuficientes, pelo que o valor de taxa é determinado um método alternativo.Imobiliário, que traz renda para a empresa como o assunto do cálculo neste caso também é excluído.Com base neste método alternativo de soma para o procedimento sequencial.
Passo 7. Isto é feito através da divisão do montante do lucro líquido e depreciação sobre o valor da aposta total.O resultado é o preço total do capital ou venture da empresa com base no valor dos fundos emprestados.
Deve notar-se que, nos cálculos, assumiu-se que a dívida de longo prazo foi tomada como parte do patrimônio líquido.Naturalmente, o cálculo para a empresa-alvo será necessário fazer o valor subtração de dívida de longo prazo do índice de preço de ações.
