Môže byť predaj nehnuteľností bez sprostredkovateľov?Ak chcete odpovedať na túto otázku, musíme pochopiť dôvody, prečo majitelia nehnuteľností obrátila sa k nemu.Tým sa uchyľovať k službám agentúr, mnohí ľudia mylne domnievajú, že preberá plnú zodpovednosť za byt kúpil s ním.Tento dôvod využiť mediačných služieb nedáva zmysel.V súlade s právnymi predpismi kúpnej zmluvy kupujúci a predávajúci vstúpi, a predsedníctvo nehnuteľností - mediátora.To nenesie žiadnu zodpovednosť a ručenie.Celkom iste je stanovené v zmluve o službách medzi klientom a agentúrou.V najlepšom prípade to môže zastupovať záujmy predávajúceho v konaní.
Mnoho ľudí používa služieb sprostredkovateľov, aby sa predišlo situáciám, nepredvídaných alebo podvody.Vedieť, ako sa predať byt na ich vlastné, a to všetkých hrozieb a triky v každej fáze transakcie, môžete najlepšie chrániť a robiť bez pomoci agentúry.
Realitná robí tvrdej práce, tak vysoké poplatky za odborné služby.Ale veľké percento ľudí ochotných snažiť ušetriť peniaze, stále ešte využíva služby sprostredkovateľov.Jedným z dôvodov - nevedia, ako predať byt bez realitnej kancelárie.Skontrolujte, či všetky kroky v procese kúpu bytu, môžete bezpečne nezaobíde bez sprostredkovania.
Prvé kroky: ako hodnotiť, predať byt a zariadiť prezeranie
Ako predať byt na vlastnú päsť, a kde začať?Predtým, než je nutné transakcia prejsť prvých troch krokov k predaju akéhokoľvek nehnuteľnosti:
- Po prvé, je potrebné správne nastaviť cenu bytu.Musíte preskúmať podobné ponuky na pozemku.S pomocou reklamných novín, internetu nájsť reklamy pre predaj bytov v rovnakej oblasti mesta s približne podobnými parametrami: štátu, oblasti, umiestnenie a ďalšie.Môžete zavolať niekoľko podobné možnosti a objasniť ďalšie všetky detaily a zistiť, ako dlho byt na predaj.Tvarovanie cenu, je potrebné poznamenať, že kupujúci môže zjednávať.Zvyčajne aukcie až 5% požadovanej ceny.
- založená približnú cenu bytu, mal by upútať pozornosť čoraz väčšieho počtu potenciálnych kupcov.Je nutné umiestniť inzerát v niekoľkých populárnych reklamných publikácií, noviny zdarma, dať to na internetových stránkach a pre vloženie na špeciálne dosky s informáciami.Reklama by mala stručne obsahovať všetky informácie o bytu a telefónom kontaktovať.Pre potenciálnych kupcov nevolajú po celý deň, môžete zadať určitý čas, aby sa hovory.Oznámenie musí byť aktualizované tak často, ako je to možné.
- všetci predajcovia, najmä žien, ktorí sa zaujímajú o tom, ako predať byt sám, užitočné rady v tejto fáze.Ak chcete navštíviť zákazníci budú musieť byť liečení s opatrnosťou:
- vymenovať stretnutí počas dňa, najlepšie deň voľna;
- byť žiaduce na schôdzu spoločne s niekým známym;
- odstrániť cenné veci a peniaze z popredných miest;
- nikdy ukázať originálne doklady k transakcii, len fotokópie.
Získanie vklad
nie je potrebné ponáhľať na odstránenie reklám, sa náhle človek rozmyslí, a predávajúci stratí potenciálny zákazník.Dohodnú na cene, je nutné ponúknuť platbu vopred kupujúceho.Tí, ktorí sú zapojení do ich vlastnej dohody a učí sa, ako predať byt bez realitnej kancelárie, čo potrebujete vedieť - právne táto doba môže byť usporiadané rôznymi spôsobmi: napísať vopred na zmluvu (potvrdenie o zálohovú platbu) alebo previesť predbežnú dohodu o vopred.Pre väčšie pohodlie a bezpečnosť v rámci dohody o nákupe a predaja je nutné vykonať úplný opis predávaného predmetu a podmienok vopred.Potom v prípade zlyhania transakcie je kupujúci povinný uhradiť aj sankcie.
Ako je kúpna zmluva?
Významným krokom v tomto procese -, že je správne, aby sa zmluvy o predaji, ktorý by mal byť hotový do 2-3 dní pred plánovaným časom transakcie.Vyberte si podobu dokumentu: notárske overenie alebo jednoduché písomnou (PPF).Oba typy prevedenia majú rovnakú právnu silu.Avšak tí, ktorí naučiť, ako predať svoj vlastný byt v hypotéku, mali by ste vedieť, že v tomto prípade by mala byť forma zmluvy podľa zákona vykonávať len notárom.Zostavenie zmluvy
PPF - úspornejšie a stálo asi 50-70 $.Ak notárskej forme notár dokument tiež berie ďalšie percento z predaja.Samozrejme, že náklady na tento typ konštrukcie bude výrazne drahšie náklady, takže aby bolo nutné pre to nie je nutné zvoliť formu notára zmluvy a stráviť peňazí navyše.
PPF-kontrakt môžete vytvoriť sami, alebo požiadať o pomoc právnika.V každom prípade je potrebné starostlivo skúmať zmluvy o predaji nehnuteľností a starostlivo skontrolujte každý jeho bod:
- niekoho, kto predáva (meno a pasových údajov);
- adresu a plné dodržiavanie základných parametrov uvedených v súťažných otázky ZINZ - f číslo 11A a F číslo 22A;
- podmienky predaja, cena bytu a formy osídlenia;
- správne popísané v špecifikáciách titulu;
- doba uvoľnenie bytov a výpisov z jej predpísaných osôb, zvyčajne po dobu 14 dní.
Registrácia zmluvy o predaji
najpohodlnejšie a bezpečný spôsob vzájomnej usporiadania - schránkou.Je vhodné otvoriť ju na bezpečné banke, ktorá sa nachádza v neutrálnom území.Trezor je zárukou, že predávajúci obdrží peniaze ihneď po registrácii všetkých potrebných dokumentov.
Po peňazí je umiestnená v bunkovej banky, je potrebné odovzdať zápis do Federálnej služby pre štátnu registráciu (FSGRKK) má zmluvu o predaji nehnuteľnosti s podpismi a tieto dokumenty:
- názov dokumentu o predaji bytu (kúpnej zmluvya predaj, osvedčenia o dedičstve, rovnako ako každý iný, potvrdzujúce práva majiteľa);
- katastrálne pasovej byty získané od odborníkov ZINZ;
- kópiu finančného účtu (AKC) v origináli alebo výpis z registra domu;
- pôvodné referenčné číslo 22A F (voliteľne) a číslo 11A F (v prípade potreby), dostal BTI;
- fotokópie pasov všetkých strán transakcie;
- ženy, ktorí študujú, ako predávať Samotný byt, mali by ste vedieť, že si vyžaduje súhlas jej manžela, v byte, a pre mužov - so súhlasom jeho manželky;
- ak tam sú deti, v niektorých prípadoch potrebujú povolenie opatrovníctvo;
- pri spoločnom byte, potrebujú odmietnutie susedov (v prípade, že sú vlastníkmi ďalších miestností), alebo mesto (v prípade, že zvyšok miestnosti nie je privatizovaný);
- iné dokumenty na uvážení osoba poverená registrácia (zrodenia, smrti, a ďalšie).
Ak registrátor prijať dokument, to znamená, že všetko, čo je na šnupavý tabak.Dôstojník dá potvrdenku prijať dokumenty a dohodnúť si čas, kedy budete musieť vziať.Spravidla dokumenty FSGRKK zaznamenal v priemere dva týždne, potom kupujúci a predávajúci vydala registrovanú dokladom o predaji.Obe strany musia starostlivo kontrolovať výslednú zmluvu na preklepy a chyby.Ak je všetko v poriadku, predávajúci, kupujúci je potrebné získať kľúč k bezpečnostnej schránkou.
Prečo potvrdenie o prenose?
Oslobodenie Byt je v súlade s opatreniami stanovenými v zmluve o predaji.Akt prevodu - to je dôležitý dokument vypracovaný v čase transakcie v akejkoľvek forme.Podrobne opisuje stav bytu.Niekedy kúpna zmluva nahrádza ju, ale je to lepšie vytvoriť samostatný papier.Tu možno samozrejme, aby sa dosiahlo a ústnej dohody, ale je vhodné chrániť.Dôležitým bodom pre predajcov, ktorí sa učia, ako sa predať byt bez realitnej kancelárie: zatiaľ podpísaná listina prevodu pre fyzického stavu majetku zodpovedá predávajúcemu (povodeň, požiar, odcudzenie), a platí utility.
V niektorých prípadoch, daň sa platí?
Všetci predajcovia zaujíma otázka, či platiť daň za predaný byt.V legislatíve sú dôležité body:
- ak osoba má k dispozícii bytu sa 3 roky a viac, keď je predaný, je vlastník, je oslobodený od dane podľa odseku 17.1 článku 217 daňového poriadku, ale stále musí uplatňovať nulovú daňového priznania;
- ak predávajúci vlastnil bývanie po dobu kratšiu ako 3 roky, to je v súlade s odsekom 1 článku 220 daňového poriadku, je povinný zaplatiť 13% daň na výšku výpočtového schéme, že vlastník rozhodne podľa svojho uváženia.
dva vzorca pre výpočet dane:
- Formule 1 : zisk z predaja bytov odpočítať náklady na ich obstaranie;
- Formula 2 : vyššie predaja bytu brať 1 milión rubľov.
tých, ktorí sa zaoberajú problematikou "samostatne predať byt," a nepozná všetky detaily legislatívy vhod niekoľko užitočných informácií:
- V prípade, že byt bol zakúpený za cenu súčasných tržieb a vyšších, je lepšie použiť prvý kalkulačný vzorec, pretože súčetdaň bude negatívne, a preto nie je potrebné platiť nič.Napríklad, majiteľ kúpil pred dvoma rokmi, byt za 2 milióny rubľov., A teraz predal za 1,8 milióna rubľov., Potom o 1,8 milióna rubľov.- 2 milióny rubľov.= -0.2 Miliónov rubľov.- Daňové straty neplatí.
- Keď apartmán má takmer nič (v rámci dedičstva, darovania), je vhodné, aby sa druhý do kalkulačného vzorca.
- Podľa odseku 1 článku 229 daňového poriadku podať daňové priznanie v registrovanom predávajúceho je nutné v každom prípade do 30. apríla roku nasledujúceho po roku, po predaji.Vypočítanej nenulovej daň musí byť zaplatená pred 15. júla.
Predaj bytu Proxy
Ak nie je dostatok časovo náročný proces pre predaj bytov často vypracovať plnú moc.Napríklad, že by bolo rozumné riešenie v prípade, keď niekoľko majiteľov vlastniť jednu vlastnosť.Byty na predaj v takom prípade sa robí nasledovne: všetci majitelia rozoznať na menej zamestnaný človek všetky záležitosti týkajúce sa transakcie.Nech už je dôvod pre vypracovanie plnej moci má veľmi dôležitý bod: aby sa zabránilo problémy a bezdomovectvo, je potrebné jasne definovať právomoci správcu.
veľmi vážne a ostražito priblížiť generálny plnej moci.To umožňuje správcovi vykonávať všetky druhy transakcií s aktívami a nakladať s nimi podľa svojho uváženia, napríklad, aby ho predať a získať peniaze sami.Generálny plná moc vydané notárom len po dôkladnej kontrole istiny na tému, ako veľmi si je vedomý účelu podpisu tak dôležitého typ dokumentu.
Existujú prípady, keď kupujúci chce zaistiť a vyžaduje uzavretie zmluvy o predaji bodov potvrdiť dohodu prenajímateľovi.Potom predať byt na základe plnej moci je možné len po vyhlásení istiny, spísané notárom, o platnosti predajné transakcie.
V prípade, že je potrebné za služby správcu už nie je aktuálna, plná moc môže byť odvolaný ešte pred dátumom jeho platnosti platnosti.Údaje o zrušenie zapísané do databázy informácií Notárskej komory.
Predaj bytu, kde dieťa žije
Takmer každá rodina má deti.Preto sa rodičia predajcov je veľmi aktuálna otázka: "A v tomto prípade, ako predať byt?"S dieťaťom sa musí počítať, a nie v žiadnom prípade zasahovať do jej záujmov, alebo predaj bytov bude problematické.Sledujú opatrovníctvo.Postup predaja je dvoch druhov: dieťa je zapísaná v apartmáne alebo vlastný podiel na majetku.
Podľa článku.26, 28 maloletých občianskeho zákonníka a maloletými deťmi iba so súhlasom zákonných zástupcov mať možnosť urobiť presne stanovených rad transakcií, vrátane tých, kde sa nehnuteľnosť podieľa.Predajte dom, v ktorom je maloletý registrovaný, ale nie vlastníka, môžeme bez súhlasu opatrovníctvo.Výnimkou sú deti zbavené rodičovskej starostlivosti alebo pod opatrovníctvo.V tejto situácii, je potrebné špeciálne povolenie pre služby úschovy.V každom prípade, pred predajom bytu budete musieť nájsť nové miesto pobytu pre dieťa, pretože deti pri prepustení jedného pobytu stačí sa zaregistrovať na inom.Tento nový kryt by mal byť rovnaký alebo väčší oblasť a s podobnými životnými podmienkami.Ak práva maloletého neboli porušené nič, nie sú tam žiadne problémy s predajom bytov nebudú.
Ak dieťa - je nutné majiteľ bytu, potom príslušný súhlas opatrovníctvo a opatrovníctvo.To by malo postarať vopred, pred predajom nehnuteľnosti.Musíme sa obrátiť na organizáciu Guardian v mieste registrácie maloletého dieťaťa, a zistiť, či je možné, predaj bytu, v závislosti od konkrétneho prípadu.Ak transakcia poskytuje podľa zákona, potom je potrebné zistiť, aký čas bude rozlíšenie pripravené na predaj, a začať zbierať potrebné certifikáty.Potom, keď urobíte dokladom o predaji, môže predávajúci bez dieťaťa (ak je pod 14 rokov), alebo s ním (keď mu bolo cez 14 rokov) prichádza do orgánov opatrovníctvo a opatrovníctvo vyplniť a podpísať žiadosť.Druhý strážca (manžel, aj keď pár sa rozviedol), by mal byť tiež prítomný dať súhlas.Potom na stanovený deň, môžete získať ready-made riešenia.
Výnimočné prípady:
- Ak plánujete premiestniť kvôli presunúť na iné miesto, je transakcia je oprávnený odňatia organizáciu, a prijatá čiastka za apartmán je prevedená na bankový účet maloletého.Rodičia sú uvedené 3 mesiacov od dátumu predaja na nákup nového bývania a realizácii podobného podielu vo vlastníctve dieťaťa.V opačnom prípade opatrovníctva si vyhradzuje právo odstúpiť od zmluvy o predaji.
- Pri presune na trvalý pobyt mimo krajiny, musia predložiť zoznamu Guardian organizácie určitých dokumentov z OVIR.
- Ak vytvárate nový domov, získať súhlas opatrovníctvo, musí byť v záverečnej fáze výstavby.Minor dočasne potrebujú miesto registrovať (priateľov, príbuzných).Pri podaní žiadosti o povolenie na opatrovníctvo organizáciám priniesla zmluvu s developerskou firmou, ktorá odráža podiel dieťaťa.Možnosť
predaja privatizovaných bytov
najjednoduchšou možnosťou privatizovanej predajné bývania - jeho predaja úplne jednému kupujúcemu, a zisk rozdelený podľa podielu každého z nich.Je tiež možné, že jeden z majiteľov kúpi všetky zostávajúce podiely od ostatných vlastníkov.Je to jednoduché, a režim štandardné transakcie.Ale často sa stáva, že je jeden z majiteľov odmietajú z predaja.Ako predať privatizovaného bytu v tomto prípade?To všetko záleží na tom, ako je majetok rozdelený.
Ak je byt je rozdelený na časti v metráži, musíte najprv napísať notársky overený oznámenia o predaji s uvedením požadovanej veľkosti a náklady na jeho predajnej plochy, a odoslať ju doporučene poštou zvyšok vlastníkov.V súlade s článkom.250 Občianskeho zákonníka majú výhodu oproti ostatným kupujúcim.Ak nebudú do 30 dní ostatní majitelia nereagovali súhlas alebo odmietnutie kúpiť a potom podľa čl.250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže vykonávať svoje právo predať svoj podiel v spoločnom byte na inú osobu.
Ak je byt rozdelený na percentách, potom ho predať bez toho, aby túžbou zvyšok nie je možné, ale môžete získať pre svoj podiel z peňazí, dobrovoľne alebo nedobrovoľne, kontaktovaním súdu.
Ak privatizovaného bytového má podiel maloletého dieťaťa, potom môžete predať byt, ktoré dostali povolenie opatrovníctvo tela.
predáva darovala byt
muža, ktorý má osvedčenie o darcovstve, môže nakladať s majetkom podľa svojho uváženia.V prípade, že majiteľ chce predať daroval byt, v ktorom on bol jediným vlastníkom, sa predaj neuskutoční na všeobecné štandardným postupom.Po obdržaní peňazí pre vlastnosť, musí predávajúci zaplatiť daň.
