Kan salg af fast ejendom uden mellemled?For at besvare dette spørgsmål, er vi nødt til at forstå, hvorfor grundejere henvender sig til ham.Ved at ty til de tjenester af agenturer, mange mennesker tror fejlagtigt, at det tager det fulde ansvar for lejligheden købt med det.Denne grund mægling tjenester giver ikke mening.I overensstemmelse med lovgivningen i den salgskontrakt køber og sælger indgår, og Præsidiet af fast ejendom - en mægler.Det påtager sig intet ansvar og erstatningsansvar.Det er helt sikkert er fastsat i aftalen tjeneste mellem klient og bureau.I bedste fald kan det repræsentere interesserne for sælgeren i sagen.
Mange mennesker bruger de tjenester af formidlere, for at undgå uforudsete situationer eller svindel.At vide, hvordan at sælge en lejlighed på deres egne, nemlig, alle de trusler og tricks på alle stadier af transaktionen, kan du bedst beskytte sig selv og gøre uden hjælp fra agenturet.
Ejendomsmægler gør det hårde arbejde, så høje honorarer.Men en stor procentdel af folk villige til at gøre en indsats for at spare penge, stadig benytter sig af mellemmænd.En af grundene - de ved ikke, hvordan man kan sælge lejligheden uden en ejendomsmægler.Kontroller alle trin i processen med at købe en lejlighed, kan du roligt gøre uden mæglingen.
Første trin: hvordan man vurderer, at sælge lejligheden og arrangere visning
Hvordan til at sælge en lejlighed på egen hånd, og hvor du skal begynde?Før det er nødvendigt at transaktionen til at gå igennem de tre første trin for salg af fast ejendom:
- Først og fremmest, er du nødt til korrekt sætte prisen på lejligheden.Du skal udforske lignende tilbud på ejendommen.Med hjælp fra reklame aviser til internettet finde annoncer for salg af lejligheder i samme område af byen med ca. lignende parametre: tilstand, område, placering og andre.Du kan ringe op et par lignende muligheder og tydeliggøre flere alle detaljer og finde ud af, hvor lang tid lejlighed til salg.Udformning af prisen, skal det bemærkes, at køberen kan tinge.Normalt auktion op til 5% af den ønskede pris.
- etablerede den omtrentlige pris for lejligheden, bør det tiltrække sig opmærksomhed fra et stigende antal potentielle købere.Det er nødvendigt at sætte en annonce i en populær reklame publikationer, gratis aviser, sætte det på websiderne og at indsætte på særlige plader med oplysningerne.Reklame bør kortvarigt indeholde alle de oplysninger om lejligheden og telefonen til at kontakte.Til potentielle købere ikke kalder døgnet rundt, kan du angive et bestemt tidspunkt at foretage opkald.Meddelelse skal opdateres så ofte som muligt.
- alle sælgere, og især kvinder, der er interesseret i, hvordan man sælger selve lejligheden, gode råd på dette tidspunkt.At besøge kunderne har brug for at blive behandlet med forsigtighed:
- udpege møde i løbet af dagen, den bedste fridag;
- være ønskeligt på mødet sammen med nogen kender;
- fjern værdigenstande og penge fra prominente steder;
- viser aldrig de originale dokumenter i transaktionen, kun fotokopier.
Kom depositum
Ingen grund til at haste til at fjerne reklamerne, pludselig en mand ændrer hans sind, og sælgeren vil miste en potentiel kunde.Enige om en pris, er det nødvendigt at tilbyde køberen en forudbetaling.De, der er engageret i deres egen aftale, og lærer at sælge lejligheden uden en ejendomsmægler, du behøver at vide - lovligt denne gang kan arrangeres på forskellige måder: skriv upfront aftale (kvittering for forudbetaling) eller at foretage en foreløbig aftale om forhånd.For komfort og sikkerhed i aftalen om køb og salg er nødvendigt at foretage en fuldstændig beskrivelse af den solgte genstand og betingelser for forhånd.Så i tilfælde af svigt af transaktionen køberen vil være forpligtet til at tilbagebetale selv sanktioner.
Hvordan er købsaftalen?
Et stort skridt i denne proces - det er rigtigt at gøre en købsaftale, som skulle være klar i løbet af 2-3 dage før det planlagte tidspunkt for transaktionen.Vælg form af dokumentet: notarization eller simpel skriftlig (PPF).Begge typer af design har samme retskraft.Men de, der lærer at sælge deres egen lejlighed i pant, skal du vide, at i dette tilfælde i form af kontrakten i henhold til loven kun bør udføres af en notar.Udarbejdelse af en kontrakt
PPF - mere økonomisk og koste omkring $ 50-70.Hvis notar form, notaren dokumentet tager også et ekstra procentdel af salget.Selvfølgelig vil omkostningerne ved denne type design koste væsentligt dyrere, så uden behov for det ikke er nødvendigt at vælge den form for notaren kontrakt, og bruge de ekstra penge.
PPF-kontrakt kan oprette dig selv eller søge bistand fra en advokat.Under alle omstændigheder skal du omhyggeligt undersøge kontrakten om salg af fast ejendom, og nøje kontrollere hver sin pointe:
- enhver, der sælger (navn og pas data);
- adresse og fuld overensstemmelse med de grundlæggende parametre er foreskrevet i kontrakten henvendelser BTO - f nummer 11A og F nummer 22A;
- salgsbetingelser, at prisen på lejligheden og former for bosættelser;
- korrekt beskrevet i udbudsbetingelserne af titlen;
- tidspunktet for frigivelse af lejligheder og uddrag fra hendes foreskrevne personer, som regel i 14 dage.
Registrering af en købsaftale
mest bekvemme og sikker måde at gensidig afvikling - en pengeskab.Det er tilrådeligt at åbne den i en sikker bank, der ligger i neutralt territorium.Pengeskab er en garanti for, at sælgeren vil modtage pengene straks efter registrering af alle nødvendige dokumenter.
Efter pengene er placeret i en celle bank, er du nødt til at passere registrering i Federal Service for statens registrering (FSGRKK) har en kontrakt om salg af fast ejendom med underskrifter og sådanne dokumenter:
- titel dokument til at sælge lejligheden (købsaftaleog salg, arvebevis, såvel som enhver anden, der bekræfter de rettigheder, ejeren);
- matrikulære pas lejligheder opnået fra eksperterne BTO;
- kopi af de finansielle poster (AKC) i den originale eller et uddrag fra huset register
- oprindelige referencenummer 22A F (ekstraudstyr) og 11A F nummer (om nødvendigt) modtog BTO;
- fotokopier af pas af alle parter i transaktionen;
- kvinder studerer hvordan man kan sælge lejligheden selv, du skal vide, at kræver samtykke fra sin mand, i lejligheden, og for mænd - samtykke fra sin hustru;
- hvis der er børn, i nogle tilfælde, har brug for tilladelse fra værgemål;
- når fælles lejlighed, har brug for en afvisning af naboer (hvis de er ejere af de andre værelser) eller byen (hvis resten af rummet ikke er privatiseret);
- andre dokumenter på skøn vagthavende registrering (fødsel, død, og mere).
Hvis registrator at modtage dokumentet, betyder det, alt er op til snus.Officer vil give en kvittering til at acceptere dokumenterne og arrangere en tid, hvor du skal tage.Som regel indspillet dokumenter FSGRKK et gennemsnit på to uger, så køber og sælger udstedte et registreret dokument salg.Begge sider nødt til nøje at kontrollere den resulterende kontrakt for tastefejl og fejl.Hvis alt er godt, sælger, køber har brug for at få nøglen til værdiboks.
Hvorfor en overførsel certifikat?
Liberation Lejligheden er i overensstemmelse med ordninger, der er foreskrevet i købsaftalen.Det handler om overførsel - det er et vigtigt dokument udarbejdet på tidspunktet for transaktionen i enhver form.Den beskriver tilstanden af lejligheden.Undertiden købsaftalen erstatter det, men det er bedre at oprette en separat papir.Du kan naturligvis at opnå og mundtlige aftaler, men det er rimeligt at beskytte sig selv.Det vigtige punkt for sælgere, der lærer hvordan man kan sælge lejligheden uden en ejendomsmægler: endnu ikke underskrevet skøde for den fysiske tilstand af ejendommen svarer til sælger (oversvømmelse, brand, tyveri), og betaler forsyningsselskaberne.
I nogle tilfælde er betalt?
alle leverandører interesseret i spørgsmålet om, hvorvidt der skal betale skatten for den solgte lejligheden.I lovgivningen er der vigtige punkter:
- hvis en person er i besiddelse af en lejlighed havde 3 år eller mere, når det er solgt ejeren er fritaget for afgift i henhold til punkt 17.1 i artikel 217 i skattelovgivningen, men skal stadig anvende en nul-selvangivelse;
- når sælger ejede boliger til mindre end 3 år, er det i overensstemmelse med punkt 1 i artikel 220 i skatteloven, er forpligtet til at betale 13% skat på mængden af ordningen beregning, at ejeren vælger efter eget skøn.
to formler for beregning af skat:
- Formel 1 : avancer fra salg af lejligheder til at fradrage omkostningerne ved sin erhvervelse
- Formel 2 : på mængden af salget af lejligheden tager 1 millioner rubler.
dem, der beskæftiger sig med emnet "selvstændigt sælge en lejlighed," og ikke kender alle detaljerne i lovgivningen i handy nogle nyttige oplysninger:
- Hvis lejligheden blev købt til en pris af de nuværende salg eller højere, er det bedre at bruge den første beregning formel, da summen afskat vil være negativ, og derfor ikke behøver at betale noget.For eksempel ejer købte for to år siden, en lejlighed til 2 millioner rubler., Og er nu solgt for 1,8 millioner rubler., Så med 1,8 millioner rubler.- 2 millioner rubler.= -0.2 Millioner rubler.- Skattemæssige underskud ikke er betalt.
- Når lejligheden har fået næsten intet (ved arv, gave), er det rimeligt at tage et sekund for at beregningsformel den.
- Ifølge punkt 1 i artikel 229 i skatteloven at indgive en selvangivelse på den registrerede sælger er nødvendig i alle tilfælde inden den 30. april i året efter det år efter salget.Skal betales Beregnet ikke-nul skat inden den 15. juli.
Salg lejlighed proxy
Hvis der ikke er tilstrækkelig tidskrævende proces for salg af boliger ofte udarbejde en fuldmagt.For eksempel ville det være en fornuftig løsning i tilfælde, hvor flere ejere ejer én egenskab.Lejligheder til salg i et sådant tilfælde udføres som følger: alle ejerne gøre ud på en mindre travl mand alle spørgsmål i forbindelse med transaktionen.Uanset årsagen til at udarbejde en fuldmagt har et meget vigtigt punkt: at undgå problemer og hjemløshed, er det nødvendigt klart at definere de beføjelser trustee.
meget alvorligt og årvågent at henvende sig til generel fuldmagt.Det gør det muligt for administratoren at udføre alle former for transaktioner med aktiver og bortskaffe dem efter eget skøn, for eksempel, at sælge det og få dig penge.Generel fuldmagt udstedt af en notar først efter en grundig kontrol af hovedstolen om emnet, hvor meget han er bekendt med formålet med underskrivelsen af en så vigtig dokumenttype.
Der er tilfælde, hvor køberen ønsker at sikre og kræver at indgå en købsaftale point for at bekræfte handlen udlejer.Så sælge lejligheden ved fuldmagt er kun mulig efter opgørelsen af hovedstolen, skrevet af en notar, om gyldigheden af salgstransaktion.
hvor behovet for de tjenester af en administrator ikke længere er aktuel, kan fuldmagten tilbagekaldes endnu før udløbsdatoen for dens gyldighed.Data om tilbagekaldelsen skrevet til database med oplysninger Chamber of notarer.
Salg lejlighed, hvor barnet bor
Næsten hver familie har børn.Derfor forældre til sælgerne er meget presserende spørgsmål: "Og i dette tilfælde, hvordan man kan sælge en lejlighed?"Med barnet man kan regne med, og ikke på nogen måde krænke sine interesser, eller salg af boliger vil være problematisk.Ser af værgemål.Procedure for salg er af to slags: barnet er registreret i lejligheden eller ejer en andel af ejendommen.
henhold til bestemmelserne i art.26, 28 i den civile retsplejelov mindreårige og mindreårige børn kun med samtykke fra de juridiske repræsentanter har mulighed for at gøre en strengt specificeret række transaktioner, herunder dem, hvor ejendommen er involveret.Sælge et hus, hvor en mindreårig er registreret, men ikke ejeren, vi kan uden tilladelse fra værgemål.Undtagelser er børn frataget yngelpleje eller under værgemål.I denne situation er en særlig tilladelse kræves for at depotbankopgaver.Under alle omstændigheder, inden salget af lejligheden, du har brug for at finde et nyt opholdssted for barnet, fordi børn på udledning én bopæl bare nødt til at registrere på en anden.Denne nye boliger bør være den samme eller større område, og med lignende levevilkår.Hvis retten til den mindreårige ikke blev overtrådt noget, er der ingen problemer med salg af lejligheder ikke vil være.
Hvis barnet - ejeren af lejligheden, så den relevante samtykke værgemål og forældremyndighed er nødvendig.Dette bør tage sig i forvejen, før salget af ejendommen.Vi må appellere til Guardian organisation på det sted for registrering af det mindreårige barn og finde ud af om det er muligt salg af lejligheden, afhængigt af det enkelte tilfælde.Hvis transaktionen, som loven, så er du nødt til at finde ud af, hvad tid opløsningen vil være klar til salg, og begynde at indsamle de nødvendige certifikater.Derefter, når du laver et dokument af salg, sælger uden et barn (hvis under 14 år) eller med ham (da han var over 14 år) kommer til ligene af formynderskab og værgemål at udfylde og underskrive ansøgningen.Den anden værge (ægtefælle, selv om parret skilt) skal også være til stede for at give samtykke.Så på den fastsatte dag, kan du få en færdig løsning.
Ekstraordinære tilfælde:
- Hvis du planlægger at flytte på grund af flytte til et andet sted, er transaktionen autoriseret frihedsberøvende organisation, og det modtagne for lejligheden beløbet overføres til den bankkonto af en mindreårig.Forældre får 3 måneder fra datoen for salget til køb af nye boliger og udførelse af en lignende andel i ejerskabet af barnet.Ellers værgemål forbeholder sig ret til at annullere købsaftalen.
- Når du flytter til varigt ophold uden for landet, skal forelægge Guardian liste over organiseringen af visse dokumenter fra OVIR.
- Hvis du bygger et nyt hjem, for at indhente samtykke fra den værgemål det skal være i de afsluttende faser af byggeriet.Mindre midlertidigt har brug for et sted at registrere (venner, familie).Ved ansøgning om tilladelse til at værgemål organisationer bragte en kontrakt med selskab, som afspejler andelen af barnet.
mulighed for at sælge privatiserede lejligheder
nemmeste løsning privatiserede boliger salg - at sælge det helt til en enkelt køber, og resultatet opdelt efter andelen af hver.Det er også muligt, at en af ejerne køber alle de resterende aktier fra andre ejere.Det er simpelt, og ordningen for standard transaktion.Men ofte sker, er, at en af ejerne nægter fra salget.Hvordan til at sælge privatiseret lejlighed i dette tilfælde?Det hele afhænger af, hvordan ejendommen er opdelt.
Hvis lejligheden er opdelt i dele i metermål, skal du først skrive en notarized meddelelse om salg med angivelse af den ønskede størrelse og omkostningerne ved sin salgs- område, og sende den med anbefalet post resten af ejerne.I overensstemmelse med art.250 i den civile retsplejelov de har den fordel frem for andre købere.Hvis der inden for 30 dage de andre ejere ikke har reageret samtykke eller afslag til at købe, og derefter under Art.250 i den civile retsplejelov for Den Russiske Føderation kan udøve sin ret til at sælge sin andel i den fælles lejlighed til en anden person.
Når lejligheden er opdelt i procenter, derefter sælge den uden ønsket om at resten ikke er muligt, men du kan få for din andel af pengene frivilligt eller ufrivilligt, ved at kontakte retten.
Hvis privatiseret boliger har en andel af et mindreårigt barn, så kan du sælge lejligheden, der har fået tilladelse værgemål organer.
sælger doneret lejlighed
mand, der har et certifikat for donation, kan afhænde ejendommen efter eget skøn.Hvis ejeren ønsker at sælge doneret lejlighed, hvor han var eneejer, salget finder sted på den generelle standard procedure.Efter at have modtaget penge for ejendommen, skal sælger betale skat.
