איך סומך על הקבלן, כאשר כל מה שהוא כל כך לא יציב?

השאלה מה המפתחים יכולים לסמוך, תמיד היו רלוונטיים.אבל בתקופה של חוסר יציבות פיננסית סיכונים להגדיל באופן משמעותי, ולכן הקונה לפני קבלת החלטה סופית, צריך להיות זהיר במיוחד.תוצאות

נטליה שלמה, מנכ"ל נדל"ן MIC-ריאל (MIC GC) במאפיינים הבאים יזם אמין: חפצים מסרו זמינות

1. בדירה כבר מרוהטת בנכס;חוסר
2. של פרויקטים של בנייה קפוא;
3. זרימות עבודה פעילה באתר האובייקט שנבחר;מידע
4. בתקשורת ובאינטרנט (כולל ביקורות) - תמיד לכתוב על הבעיות;מידע
5. באתר האינטרנט של בית הדין לבוררות;מכירת
6. בהתאם לחוק 214.

לאונרד Blinov, מנהל השיווק UrbanGroup רואה מוניטין חשוב של הבונה, כמו גם איך החברה שומרת על השיעורים האמורים של הבנייה."הדירה היא שווה לקנות מן היזם עם מוניטין טוב ובנייה נכונות של בתים פחות מ -30%.אתה גם צריך לקנות נכס רק במתחמי מגורים, שביצועו הוא ב214 FZ, אשר מגן הטובים ביותר הקונה.נוכחות

של מספר פרויקטים, בם לפחות אחד מלא ואחד בשלב הבוגר של הבניין כדי לצפות את קצב הבנייה.מידע על איך הוא התגבר על המשבר של 2008.רצוי כי הייתה לחברה לפחות 3 שנים ", - אמר המומחה.

חשיבות מיוחדת מדגישה את המוניטין של הקבלן ו Bahvalov ויטלי, ראש אגף השיווק והפרסום של קבוצת חברות SU 22.לדבריו, שום דבר לא לקונה בטיעון כזה חזק כמו העובדה שהחברה בזמן מילאה את כל התחייבויותיה הקודמות בזמן כדי לסיים את המתקנים - כולל המשבר של 2008-2009."אנשים יכולים לקרוא למקום ולראות במו עיניך - ככלל, אז מחצית מהשאלות ייעלמו."פורטל הנדל"ן מנכ"ל

אלכס שמונה העבר . su אומר , פתיחות של היזם, נכונותו לדבר עם העיתונות - סימן טוב.לדברי מומחים, הקונה הפוטנציאלי עלולים promonitorit פעילות יחסי הציבור נדרש החברה: מומחיה לבחון את התגובות בתקשורת, רמקולים פעילים ומצגות, וכו '"אם חברה היא לתקשר בגלוי עם התקשורת, ליזום דיון בפרויקטים שלהם - לעתים קרובות יותר זה אומר שהם בטוחים מספיק ביכולות שלהם.אל תבלבל את פעילות יחסי הציבור של חברות עם הפרסום של דמויות המפתח שלה, המבוסס על דוחות שערורייתיים, וכו 'בפועל מראה כי הסגנון של עשיית עסקים בשחקנים כגון רלוונטיים, אשר משפיע לרעה על הביצועים של התחייבויותיה ללקוחות "- אומר מר-שמונה.

בניית הלוואת

הניסיון של 2008-2009, מפתחים רבים הם שרפו כי מכורים מדי למימון אשראי.השוק היה במגמת העלייה, קנה את כל מה ש-- ולעתים קרובות מאוד לא לאירוח שלהם ולמכירה חוזרת.יצירת פרויקט, ואפילו עם התחכום הגבוה יחסית שלנו ואדיבותו של השוק, יועצים עסקו בזה לא תמיד.לעתים קרובות, אף לא אחד מן מושגי שיווק ורחב אנליטית של השאלה, המפתחים האמינו ושכך יירד - השוק יספוג כל סכום.אז איכשהו מפתח הצליח לפתוח קו אשראי, והכל היה בסדר - כל עוד המשבר בבנקים, מצד האחד, לא היו מסוגל להמשיך מימון והקונים למדו לספור כסף והתחיל לבחור בקפידה מה לקנות.והבעיה עם חלק המשכנתא של קונים מנותק באופן מיידי.

האם זה אומר שאנחנו צריכים להיות זהירים במיוחד בעת רכישת דירות עבור אלה מפתחים שבונים בעיקר על כסף שאול?ואם הרוכש לקבל מידע על המדיניות הפיננסית ואשראי של החברה?

לאונרד Blinov אמר , כי הסיכונים של הקונה, כך שהמפתחים בונים על כספים שלווים שאינם קשורים באופן ישיר."אם יש בנק מימון פרויקטים מוצק טוב, והיא תמשיך, זה יתרון גדול.אבל הנוכחות של קרנות עצמו של הקבלן היא גם חשובה - זה סיכון גדול, ולכן ינסה למלא את התחייבויותיהם גם במצבים קשים.ניתן להשיג חלק מהמידע מהכרזת הפרויקט, "- אמר המומחה.

נטליה שלמה מסכים כי משבר הנזילות בשנת 2008 הוכיח את קיומו של סיכונים עצומים ממפתחים המפרים את עיקרון היסוד של קיימות: היחס הנכון של חוב להון עצמי.

עם זאת, על פי המומחה, מידע אמין לקונה כמעט זמין רק אם היזם לא לפרסם את דוחותיה הכספיים ציבור.

יטלי Bahvalov גם אומר שקונה לא סביר שיהיה מסוגל לקבל מידע מן היזם על מה כסף שהוא בונה.עם זאת, אם לשפוט עד כמה אמין מפתח, לא רק על ידי כמה מוכשר מדיניות פיננסית זה, אלא גם, למשל, למה שיש לו מתקני ייצור."החברה שלנו יכולה pohvastsya העובדה שאנו בונים בעצמם, ללא המעורבות של קבלנים.לא לכל חברה כזו ייצור מרשים ובסיס טכני, כמו שיש לנו.עבור אנשים רבים זה ויכוח חשוב, עם זאת, הוא הטוב ביותר עבור עצמו אומר את המוניטין שלנו והיסטוריה של אובייקטים - המשלוח שלהם בזמן.איך לבנות - לקונה הוא השאלה השנייה, "- אמר ויטלי Bahvalov.

Shmonov אלכס גם סבור כי מידע על המימון של הקונה אף אחד לא יפתח.אבל הוא מסכים עם ויטלי Bahvalova שמחוון עבור הרוכש הוא לא רק היחס של חוב להון עצמי, שהוא כמעט בלתי אפשרי לדעת, אבל כושר הייצור שנערך על ידי החברה.

עם זאת, מימון חוב, על פי כמה מומחים, יש את היתרונות שלה.אז, סרגיי Liadov, דובר החברה להשקעות ופיתוח "העיר- XXI המאה", אומר גישה למשאבי מפתח אשראי של בנקים היא יתרון חשוב לא רק עבור החברה עצמה, אלא גם ללקוחות שלה.במקרה זה, את הסיכון של אי-השלמת בניית ירד.

זה מה שמר Liadov תאר את החוויה של שיתוף הפעולה של החברה שלו עם הבנק בתקופה קשה של משבר של השנים הקודמות: "המשבר של 2008-2009.בעיקר זה השפיע על המפתחים שהיו מדיניות השקעות אגרסיבית על ידי הבאת מספר גדול של הלוואות.עם זאת, החברה שלנו דבקה בקו שמרני יותר של התנהגות, וזה אפשר לנו לשמור על איזון בין ההון וחוב.חברה למלא בצורה מושלמת את התחייבויותיהם הכספיות לSberbank בתקופה הכלכלית הקשה ביותר.וזה אפשר לנו בחודש אפריל 2010, לסגור את קו אשראי של 60 מ'. דולר, וקצת מוקדם יותר בחודש מרץ 2010, כדי לקבל הלוואה חדשה מהבנק בסך של 1.1 bln. רובלים.Sberbank הוא השותף הקבוע שלנו לפרויקטים של פיתוח, כוללים הפיתוח של תכנית מקיפה של מחוז Strogino, ועבורנו כחברה בונה הוא מאוד חשוב ובעל ערך, עד כה, שיתוף פעולה זה יימשך, לא מסובך על ידי נסיבות חיצוניות. "קונה טיפים

סרגיי Liadov נתן את העצה הבאה ללקוחות על איך כולם אותו הדבר לבחור קבלן אמין.

«הקריטריונים כדי לקבוע את אמינותם של אמצעי החברה היא, קודם כל, כריתת החוזה עם יזם ההון (PO) עם רישום המדינה של העסקה בRosreestra.שנית, תשלום בתשלומים, בכל מקום אפשרי.כדי למזער את הסיכונים צריכים לכלול את הרכישה של בניית המתקן בשלבים מאוחר יותר של הבנייה האפשריים.עם זאת, במקרה זה, מחיר הרכישה, ככלל, יהיה גבוה יותר, אבל תשלום עבור הפחתת סיכון.חשוב להיכנס לעסקות עם יזמים שיש להם מוניטין חיובי ותיק של פרויקטים שהסתיימו בהצלחה של בנייה דומה.אימות חובה של מסמכי כותרת עבור קרקע והיתרים לבנייה.להפחית את הסיכון ולמעורבותו במשא והמתן עם התיעוד למפתחים ואימות של עורכי דין המתמחים מוסמכים בעניינים כאלה, "- אמר המומחה.מצב רוח

של קונים ופיתוח נוסף של השוק

כפי שאתם יודעים, בזמן משבר הביקוש מהשוק הראשוני מופעל כמעט במלואו לצד השני של "המשני".היום, עם המגמות שליליות המוגברת במשק, ירד כל קונים פעילים בשוק הראשוני, כך שאתה יכול לשפוט את השינוי בסנטימנט צרכנים בתעשייה על שלילי?זה מה ששאלנו את המומחים שלנו.

יטלי Bahvalov אמר , כי החברה שלהם לא נצפתה ירידה בביקוש לדירות בבניינים בבנייה.להיפך, על פי המומחה, בסוף הקיץ היה בום בביקוש.

סרגיי Liadov אומר, בעניין אוגוסט באובייקטים של השוק הראשוני גדל באופן משמעותי, רשמה החברה עלייה של פי שלושה בביקוש."בחודש ספטמבר, זה ירד מעט, אך עדיין נותר ברמה גבוהה.הביקוש הגדול ביותר משמש כיום על ידי האובייקטים של מחלקת כלכלה ונוחות.צמצום היקף הבנייה חדשה לא נצפה.שומרת לעצמה את אותה הרמה של היצע עקב הכניסה של פרויקטים חדשים וכרכים חדשים בפרויקטים מתמשכים, "- אמר המומחה.

נטליה שלמה משותף את הדעה כי הביקוש לדירות בבתים, מבנים גדל בהתמדה."הקריטריון העיקרי להחלטה לרכוש - מחיר.מפתחי אסטרטגיה, שוק שבו המפלגה נזרקה דירות קטנות בבניין הפעילות מרתקת ונתמכת היטב של קונים, "- אמרו המומחה.

לאונרד Blinov אומר , זה צריך להיות מובן כי ההבדל במחירים בשוק ראשוני והמשני עשוי להגיע 30-40%."לכן, מי שהוא בסיכון גבוה יותר, משלמים מחיר נמוך יותר.למרות טוהר המשפטי של העסקה בשוק המשני - לא עניין כזה פשוט, doskanalno וצריך להיבדק זה "- אמר המומחה.

כך, המשבר של 2008-2009 גרם למפתחים יותר זהירים, לא רק, אלא גם קונים.אם מפתחים סקרו את המדיניות הפיננסית וניהולית שלהם, קונים הפכו להיות יותר זהירים לגבי הבחירה של היזם, להקדיש יותר תשומת לב לאמינות והיכולת לעמוד בהתחייבויותיה, לא רק בתנאים כלכליים חיוביים, אבל גם בזמנים של משבר הפיננסי שלה.עם זאת, הפעילות הגבוהה בשוק דיור בבנייה, גם ברגע שבו המגמות השליליות התעצמו במשק עולה כי אמינותו של קונים היא גדולה מספיק, ומצב הרוח שלהם היא בדרך כלל אופטימית.

פורטל Move.su מאחל לכם שלא יטעה עם בחירה!